FASCICOLO DEL FABBRICATO 2019: 

guida - costo - obbligo

Pubblicato il 7 febbraio 2019

Fascicolo del fabbricato: A seguito dei recenti eventi sismici, gli Enti locali e le Istituzioni stanno valutando la possibilità di ripristinare l'obbligatorietà del Fascicolo del fabbricato. A livello nazionale e regionale ci sono stati diversi disegni di legge, che però non hanno mai completato l'iter di approvazione parlamentare. In questa breve guida verrà discusso tale strumento.

Che cos'è, quali sono i contenuti, quando è obbligatorio e ogni quanto va aggiornato, da chi deve essere redatto e le spese/costi per la realizzazione nel 2019.

Che cos'è il Fascicolo del fabbricato e qual è il suo contenuto?

Il Fascicolo del fabbricato è un documento tecnico nel quale sono contenute tutte le informazioni relative allo stato di agibilità e di sicurezza di un immobile, sotto il profilo della stabilità, dell'impiantistica e della manutenzione.

Con il Fascicolo occorre poter individuare l'unità immobiliare, sotto tutti gli aspetti, tra cui la legittimità edilizia-urbanistica, comprenderne lo stato di conservazione, e programmare di conseguenza tutti gli eventuali interventi necessari, per mantenere efficiente l'immobile in tutte le sue componenti. In particolare, i paragrafi del Fascicolo definiscono:

- l'individuazione dell'intero immobile sotto il profilo tecnico e amministrativo;

- la tipologia strutturale, con l'aspetto antisismico,

- le dotazioni e caratteristiche impiantistiche,

- la descrizione delle rifiniture,

- lo stato di manutenzione,

- gli interventi modificativi rispetto allo stato originario,

- le indicazioni sulle operazioni di manutenzione da effettuare,

- le indicazioni sul corretto uso dell'immobile. con particolare riferimento alla sicurezza.

Quand'è obbligatorio il Fascicolo del fabbricato e ogni quanto deve essere aggiornato?

Premettiamo che non è obbligatorio, o meglio è lasciata la facoltà ai Comuni di prevederne l'istituzione. Dipende quindi dai Regolamenti edilizi comunali.

Detto fascicolo, in genere, viene aggiornato con cadenza non superiore a dieci anni e tenuto a cura del proprietario o dell'Amministratore del condominio. Inoltre, deve essere aggiornato in occasione di ogni lavoro o modifica significativa dello stato di fatto e/o della destinazione d'uso dell'intero fabbricato o di parte di esso. L'aggiornamento deve essere completato entra trenta giorni dalla data di ultimazione dei lavori o delle modifiche effettuate.

Chi deve provvedere a far redigere il Fascicolo del fabbricato e da chi viene redatto?

Gli oneri per la redazione del fascicolo del fabbricato sono a carico dei proprietari.L'acquisizione presso gli uffici regionali della documentazione necessaria alla predisposizione del fascicolo non ha oneri per il richiedente.

Alla compilazione del fascicolo del fabbricato provvede un tecnico abilitato, architetto, ingegnere o geometra, sulla base della documentazione tecnico-amministrativa fornita dal proprietario o dall'Amministratore del condominio ovvero, qualora necessario, previa acquisizione di ulteriori elementi conoscitivi, di indagini e rilievi.

Qual è il costo del Fascicolo del fabbricato?

La parte più consistente della spesa riguarda la parcella del tecnico con le spese da esso sostenute e le eventuali verifiche realizzate. E' difficile definire con certezza un prezzo indicativo, in quanto dipende da una moltitudine di fattori tra cui: dimensioni dell'edificio, zona di ubicazione, documentazione richiesta dai Comuni o dai proprietari, stato e situazione dell'immobile etc.

Fascicolo del fabbricato digitale

Infine, per la velocizzare del processo, sarà necessaria la pubblicazione on line delle certificazioni energetiche già diffuse e la digitalizzazione degli archivi del catasto, che dovranno essere a disposizione dei professionisti abilitati. In questo modo la trasmissione telematica del fascicolo del fabbricato all'ente preposto non sarà un onere del cittadino ma del professionista.

Fascicolo del fabbricato obbligatorio: le caratteristiche necessarie

A proposito di professionisti, il loro ruolo dei professionisti per il fascicolo del fabbricato deve essere centrale. Le certificazioni per la sua redazione dovranno partire da verifiche concrete e tecniche dell'edificio realizzate da professionisti qualificati con competenze specifiche, pensate per gli edifici su cui ci si appresta a fare le verifiche, e che conoscono procedure specifiche come carotaggi, verifiche strutturali, diagnostica del sottosuolo. Andrà fatta la distinzione tra edifici storici e moderni, con classificazioni, attestazioni e analisi che verranno richieste a professionisti con specializzazioni specifiche.

All'interno del fascicolo (su cui in particolare ha insiste il sindacato) dovrà contenere una parte generale - che esplicita se l'unità abitativa fa parte di un condominio o di strutture con più di 4 unità abitative - e una parte specifica sulla singola unità abitativa.

Nel fascicolo del fabbricato dovrà esserci inoltre la condizione sismica e strutturale dell'edificio e dell'unità abitativa basata su una classificazione omogenea nazionale, la classe energetica e dell'esposizione al rumore.

I costi del fascicolo del fabbricato dovranno essere contenuti o nulli per i cittadini (dovresti leggere Fascicolo del fabbricato, un archivio unico per ridurre le spese dei proprietari), al netto però di adeguati oneri per professionisti e per l'archiviazione amministrativa. Le eventuali spese per la certificazione sismica potrebbero essere agevolate. Ogni intervento significativo, anche il risultato della manutenzione obbligatoria ogni 20 anni, potrà prevedere un aggiornamento del fascicolo del fabbricato.

Fascicolo del fabbricato: cosa dovrà contenere

Il fascicolo del fabbricato dovrà contenere:
1) avere tutte le informazioni che riguardano la costruzione dell'edificio e le sue pertinenze, e registrare le eventuali modifiche apportate.
2) la localizzazione;
3) la tipologia delle fondazioni, delle elevazioni e della struttura portante;
4) le planimetrie e i grafici o un rilievo geometrico, e tutte le caratteristiche, incluse quelle volumetriche o dimensionali, dell'immobile al momento della predisposizione del fascicolo;
5) epoca di costruzione, sistema e materiali utilizzati;
6) situazione catastale storica e corrente;
7) pertinenze edilizie prive di autonoma destinazione;
8) segnalazioni al proprietario e alle amministrazioni di eventuali elementi di criticità statica, sismica o geologica; carenze documentali essenziali alla valutazione della sicurezza;
9) rilevazione della eventuale presenza di fessurazioni o lesioni;
10) caratteristiche geologiche del suolo e del sottosuolo.