Tassa sugli affitti brevi e cedolare secca

Per capire meglio le novità introdotte quest'anno, bisogna comprendere come funziona, nella generalità dei casi, la tassazione degli affitti.

Un privato che affitta una casa può pagare le imposte sul canone di affitto:

  • con il regime ordinario, cioè sottoponendo a tassazione ordinaria il canone d'affitto: in questo caso il canone, decurtato del 5%, entra a far parte dell'imponibile Irpef (imposta sul reddito delle persone fisiche), assieme agli altri redditi del contribuente; in caso di registrazione del contratto di locazione, poi, devono anche essere pagate le imposte di registro e di bollo;
  • con il regime sostitutivo della cedolare secca.

Molti non sanno che la cedolare secca è un'imposta che sostituisce non solo l'Irpef sull'immobile e le addizionali, ma anche le imposte di bollo e diregistro, che vanno pagate nel caso in cui il contratto sia registrato; le aliquote d'imposta sono attualmente due:

  • il 10% nel caso in cui il canone sia concordato (calmierato);
  • il 21% per gli altri casi, cioè per la locazione in regime di libero mercato; questa è l'aliquota che si deve dunque utilizzare per le locazioni ad uso turistico, quindi per l'affitto case vacanza.

In pratica, se il totale dei canoni di affitto percepiti nell'anno è pari a 10.000 euro, il proprietario paga 2.100 euro di cedolare secca.

Chi può beneficiare della tassa sugli affitti brevi del 21%

Possono beneficiare della tassazione agevolata del 21% non soltanto il proprietario dell'immobile affittato, ma anche l'inquilino e il comodatario che subaffittano: questi ultimi, però, possono applicare la cedolare secca solo per i contratti stipulati a partire dal 1° giugno 2017, grazie alle previsioni della manovra bis [1], cioè della norma che ha le novità in materia di tassazione degli affitti brevi. Per i contratti stipulati precedentemente, i compensi derivanti dal subaffitto si devono dichiarare tra i redditi diversi e sono assoggettati a tassazione ordinaria.

Su quali contratti si applica la ritenuta sugli affitti brevi

La ritenuta si applica solo sui contratti d'affitto che durano meno di 30 giorni (la durata è 30 giorni in tutto al massimo in un anno tra le stesse parti).

Il contratto non deve essere stipulato nell'esercizio di attività d'impresa.

Non sono assoggettati a ritenuta i contratti che prevedono anche la fornitura di pasti, prima colazione e servizi accessori come auto a noleggio o guida turistica.

Sono invece assoggettati a ritenuta i contratti d'affitto breve che prevedono i seguenti servizi accessori: wi-fi, utenze, aria condizionata, pulizia e cambio biancheria.

Chi deve applicare la tassa sugli affitti brevi

La tassa sugli affitti brevi, come anticipato, deve essere applicata dall'intermediario che riceve il canone di affitto.

Sono considerati intermediari i portali web, come Booking o Airbnb, le agenzie immobiliari, i property manager e chiunque svolga l'attività d'intermediazione negli affitti, anche se in forma non esclusiva e anche se residente all'estero.

Se il canone è pagato tramite intermediari finanziari, ad esempio con carte di pagamento o Paypal, questi non sono considerati intermediari ai fini della normativa e non devono effettuare la trattenuta del 21%.

Se l'inquilino dà all'intermediario un assegno intestato al proprietario, la ritenuta non deve essere applicata perché l'intermediario non ha la reale disponibilità dei soldi.

Come si calcola la ritenuta sugli affitti brevi

La trattenuta del 21% si applica sul canone lordo indicato nel contratto di affitto breve, ma non su eventuali penali, caparre o depositi cauzionali.

La ritenuta si calcola anche su eventuali spese accessorie, se forfettizzate con il canone, mentre sono escluse le spese sono riaddebitate analiticamente all'inquilino, sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti. Peraltro, chi affitta non deve considerare questi rimborsi spese ai fini della determinazione del reddito fondiario.