Tassa affitti brevi, guida completa alle novità 2019

Tasse, contratto e redditi

Pubblicato il 7 febbraio 2019

La casa vacanze come locazione turistica è disciplinata ai sensi della legge 17 maggio 1983, n. 217, che ne definisce: la classificazione delle case e appartamenti per vacanze destinati all'attività ricettiva diretta alla produzione di servizi per l'ospitalità.

Casa vacanze in forma imprenditoriale: Per casa vacanze si intende quindi l'affitto di un appartamento, casa, villa, in forma imprenditoriale e organizzata. Ogni comune, però ha una propria definizione che deve essere necessariamente verificata prima di procedere alla locazione. Stavamo dicendo in forma imprenditoriale, si perché se la locazione turistica riguarda immobili arredati e senza servizi centralizzati, per più periodi all'anno non inferiori a 7 giorni e non superiori a 3 mesi e se l'attività è svolta non in modo occasionale e non organizzata di 3 o più case o appartamenti è di tipo imprenditoriale.

Locazione turistica dura meno di 30 giorni non si ha l'obbligo di registrare il contratto di affitto all'Agenzia delle Entrate tramite modello RLI e pagare l'imposta di registro con f24 elide se non è possibile optare per la cedolare secca mentre se il periodo supera un mese oltre a questi obblighi, è previsto per il locatore anche quello di denuncia, ossia, in caso di affitto da parte di un cittadino UE va presentata denuncia all'autorità pubblica sicurezza entro 48 ore mentre se il conduttore è un cittadino extracomunitario tale comunicazione va fatta sempre entro 48 ore ma indipendentemente dalla durata del contratto e allegando il permesso di soggiorno.

Il contratto di locazione turistica è disciplinato dagli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile, se questo viene stipulato in forma non imprenditoriale e da una persona fisica non occorre aprire la partita IVA.

Cosa deve contenere il contratto? Sebbene non ci sia una regolamentazione precisa sull'affitto della casa vacanze o dell'appartamento affittato a turisti, occorre tutelarsi sempre sottoscrivendo un contratto di locazione turistica:

  • Dati del proprietario e dell'affittuario.
  • Indirizzo della casa, piano, ascensore.
  • Numero delle camere e dei posti letto
  • Importo del canone di locazione + eventuale caparra del 20 o 30%.
  • Eventuali spese incluse o escluse: ad esempio spese di pulizia, acqua, luce e gas, aria condizionata
  • Modalità e termini per la consegna dell'immobile e per il rilascio dello stesso: ad esempio arrivo dopo le 15:00 e partenza prima delle 10:00.

Ricordiamo ancora una volta che il contratto di locazione turistica non deve essere registrato con il nuovo modello RLI 2019 Agenzia delle Entrate solo se la durata è inferiore ai 30 giorni, se invece si supera tale limite, i costi della registrazione e il pagamento delle imposte di locazione da versare tramite il nuovo modello f24 elide saranno suddivisi tra il locatore e l'affittuario al 50%.

Come funziona la tassa sugli affitti brevi

Tassa Airbnb 2019 sugli affitti brevi

La tassa sugli affitti brevi, o tassa Airbnb, è un'imposta sul canone di affitto: non si tratta di una tassa nuova, perché le imposte sugli affitti sono sempre esistite, anche nel caso in cui il contratto non sia soggetto all'obbligo di registrazione perché di durata inferiore a 30 giorni.

Ciò che cambia, con la tassa Airbnb, sono le modalità con cui è applicata la tassazione degli affitti brevi. In particolare sono previste:

  • la possibilità di applicare la cedolare secca del 21% (cioè di un'imposta sostitutiva pari al 21% di quanto incassato) su tutti gli affitti brevi, compresi i subaffitti, i contratti conclusi dal comodatario e quelli che comprendono servizi di biancheria e pulizia;
  • l'applicazione obbligatoria di una ritenuta d'acconto del 21% da parte dell'intermediario che incassa i canoni d'affitto;
  • la comunicazione obbligatoria all'Agenzia delle entrate, da parte dell'intermediario, di tutti i contratti d'affitto conclusi per suo tramite.