Comunicazione in condominio

• I condomini potranno accedere ai documenti contabili e ottenerne copia.
• Tutti i movimenti di denaro dovranno transitare su un conto corrente intestato esclusivamente al condominio.
• L'amministratore dovrà agire con decreto ingiuntivo contro i morosi, senza chiedere una preventiva autorizzazione dell'assemblea.
• Le violazioni del regolamento potranno essere sanzionate con una multa da 200 euro, che possono salire a 800 in casi di recidiva.
• Non si potrà più vietare per regolamento di tenere animali domestici in casa.
• Chi si vuole distaccare dall'impianto centralizzato di riscaldamento, potrà farlo senza il benestare dell'assemblea.
• L'amministratore deve aver frequentato un apposito corso, stipulare una polizza a tutela dei rischi, e aver conseguito almeno il diploma di maturità.
• L'amministratore resta in carica senza la necessità di riconfermarlo ogni anno, ma può essere licenziato in caso di gravi irregolarità fiscali o per non aver aperto il conto condominiale.
• Le spese per scale e ascensori vengono suddivise per metà in base al valore millesimale e per metà in base al piano.
• Ogni condominio potrà avere un proprio sito web.
• Per cambiare la destinazione d'uso e delle parti comuni del condominio, basterà la maggioranza di 4 quinti dei condomini.

Riforma condominio 2022: 

legge, testo ed entrata in vigore 

Entrata in vigore il 18 giugno 2013, la Legge 220/2012 meglio conosciuta come "Nuova riforma del condominio", ha cambiato la vita di milioni di condomini ed ha rappresentato una vera e propria rivoluzione storica, visto che ha modificato una disciplina che era invariata dal 1942. La legge ha aggiornato le regole e le ha rese più attuali.

Tante sono state le novità introdotte con la riforma: dalla modifica di regole generali condominiali, al via libera agli animali domestici, agli orari in cui é possibile fare rumori e lavori, alle conseguenze in caso di morosità di un condomino, fino alla nomina dell'amministratore per il quale sono richieste specifiche qualifiche.

Novità principali

Nomina e requisiti amministratore

Per diventare amministratore occorre degli specifici requisiti di trasparenza e onorabilità, nonché un preciso livello scolastico: l'amministratore deve possedere il diploma di scuola superiore e deve seguire dei corsi di formazione e aggiornamenti continuo sulle tematiche condominiali.

La sua carica dura due anni e, nel momento in cui viene nominato, deve specificare in maniera precisa e trasparente a quanto ammonta il suo onorario.

Condomini minimi

Con la riforma del condominio sono necessari almeno nove condomini affinché sia necessario l'amministratore (prima bastavano cinque). Se quindi il numero di condomini non supera gli otto, nominare un amministratore non é obbligatorio.

Questa libertà però non deve essere confusa con una maggiore superficialità: il condominio "minimo" deve infatti comunque dotarsi di codice fiscale e ovviamente non può sottrarsi agli obblighi legali o alle responsabilità civili e penali.

Animali domestici

Via libera agli animali domestici grazie alla nuova riforma del condominio. Il regolamento condominiale non può più vietare la presenza dei pet. Chiaramente occorre seguire delle regole di buon senso, che non mettano a repentaglio la pulizia del condominio e la sicurezza. Occorre quindi sempre pulire laddove l'animale sporchi e, in caso di animali ritenuti pericolosi, far indossare loro la museruola.

Ripartizione spese e tabelle millesimali

Le spese sostenute per la manutenzione delle parti comuni (pulizia scale, ascensore, ecc.) devono essere sostenute da tutti i condomini in base alle tabelle millesimali. Grande importanza viene data alle innovazioni, che la riforma ora permette di deliberare con una maggioranza inferiore.

Altra importante novità infine, la possibilità per il singolo condomino di distaccarsi dal riscaldamento centralizzato.

Attenzione

Il singolo condomino non può sempre e in ogni caso distaccarsi dal riscaldamento centralizzato. Può farlo solo se lo prevedono le leggi regionali, provinciali o comunali.

Abbattimento barriere architettoniche

L'accessibilità delle parti comuni a tutti i condomini, anziani e disabili riveste particolare importanza nel condominio. Tuttavia, la riforma ha aumentato il quorum necessario per deliberare l'abbattimento di barriere architettoniche.

Prima bastava un terzo dei presenti in assemblea, ora con la riforma é necessaria almeno la metà dei presenti alla riunione e che costituiscano almeno il 50% del valore millesimale dell'immobile intero (sia in prima che seconda convocazione assembleare).

Cambio destinazione d'uso parti comuni

La modifica d'uso delle parti comuni deve essere deliberata dall'assemblea dei condomini con una maggioranza di almeno i 4/5 dei presenti e di almeno i 4/5 del valore dell'edificio. La riforma ha quindi previsto un quorum più alto rispetto a quelli ordinari.

Morosità

Con la nuova riforma é stato introdotto il principio della "solidarietà sussidiaria": con l'entrata in vigore della legge é previsto che, se un condominio non paga la sua rata condominiale, essa può gravare sugli altri proprietari anche quelli in regola con i pagamenti.

Tuttavia, ogni condominio contribuisce al debito in base alla proprie tabelle millesimali e sono stati comunque introdotti degli espedienti per prevenire questa spiacevole situazione.

Lavori straordinari

I lavori straordinari possono esse di due tipi:

• Tout court, ossia di piccola entità (per esempio il rifacimento di un muro);
• Di notevole entità (per esempio il rifacimento del tetto, la pitturazione dell'intera facciata, il cambio della caldaia centralizzata).

I lavori straordinari di importante entità vanno deliberati dalla maggioranza dei presenti alla riunione e che costituiscano almeno 500 millesimi, ossia il 50% del valore dell'immobile intero (articolo 1136 del codice civile, comma 2).

Per i lavori di normale entità non é previsto uno specifico quorum per cui si applica la regola generale che prevede una delibera a maggioranza semplice, la metà dei presenti e che rappresentino almeno 1/3 del valore dell'edificio (articolo 1136 del codice civile, comma 3).

Inoltre, la riforma del condominio ha stabilito che, quando la maggioranza delibera dei lavori straordinari (di ristrutturazione o di innovazione) é necessaria la creazione di un fondo speciale di importo pari al costo del lavoro. Se quindi per esempio, il preventivo di un'impresa ammonta a 30.000 euro, l'assemblea deve creare un fondo speciale di tale importo.

Attenzione

È obbligatorio costituire il fondo, ma non é obbligatorio pagare in anticipo l'impresa che eseguirà i lavori. I pagamenti possono avvenire secondo accordi tra impresa e condominio (con acconto o senza, a metà lavori, ecc.).

Bonus facciate in mini-condominio a chi affronta interamente la spesa

Pubblicata il: 23 Luglio 2021

Bonus facciate in mini-condominio a chi affronta interamente la spesa

(Tratto da FiscoOggi)

E' necessaria una delibera condominiale, che, all'unanimità, autorizzi l'esecuzione dei lavori e acconsenta al sostenimento dei costi da parte dell'interessato ad effettuare gli interventi bonus facciate.

Può accedere al bonus facciate il condomino di un condominio minimo che sostiene interamente le spese per gli interventi, autorizzato da una delibera assembleare, con il consenso unanime di tutto il condominio, all'esecuzione dei lavori e al sostenimento della relativa spesa.

Questo, in sintesi, il contenuto della risposta n. 499 del 21 luglio 2021 fornita dall'Agenzia delle entrate a un condomino comproprietario, con la moglie, di un appartamento in un mini condominio composto da tre unità immobiliari, che intende eseguire interventi di rifacimento della facciata dello stabile con il consenso unanime di tutti i condomini, accollandosi interamente, insieme alla coniuge, le spese. L'istante precisa che l'edificio è in possesso di tutti i requisiti necessari per accedere al bonus facciate e ritiene di poter sostenere interamente le spese per il rifacimento delle facciate e beneficiare dell'agevolazione fiscale, adottando una delibera condominiale all'unanimità che preveda l'autorizzazione ai lavori e il sostenimento della spesa solo in capo ad alcuni condomini.

L'Agenzia, ricordando la detrazione del 90% per la ristrutturazione delle facciate esterne degli edificio, introdotto dalla legge di bilancio 2020 (articolo 1, comma da 219 a 224) e modificato dall'articolo 1, comma 59 della legge di bilancio 2021, richiama la circolare n. 2/2020, che ha fornito chiarimenti in merito alle modalità di fruizione del bonus, e l'articolo 1123 del codice civile in relazione agli interventi effettuati sulle parti comuni di un condominio. Dalla lettura di quest'ultima norma emerge che "le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione".

Al riguardo, l'Agenzia evidenzia che per fruire delle detrazioni fiscali previste per il bonus facciate è possibile utilizzare un criterio di ripartizione diverso da quello previsto dall'articolo 1123 cc, a patto che l'assemblea condominiale autorizzi l'esecuzione dei lavori e, all'unanimità, acconsenta al sostenimento delle relative spese da parte del condomino interessato agli interventi.

Stessa soluzione può essere adottata anche nel caso di un cosiddetto condominio minimo (costituito, cioè, da non più di otto condomini), al quale si applicano comunque le norme civilistiche sul condominio, ad eccezione degli articoli 1129 e 1138 cc, riguardanti rispettivamente la nomina dell'amministratore, con il conseguente obbligo da parte di quest'ultimo di aprire un conto corrente intestato al condominio, e il regolamento di condominio, in caso di più di dieci condomini. Per poter beneficiare del bonus facciate per i lavori effettuati sulle parti comuni, i condomìni non obbligati alla nomina dell'amministratore, non sono, altresì, tenuti a richiedere il codice fiscale e, in questo caso, afferma l'Agenzia, può essere utilizzato il codice fiscale del condomino che ha effettuato gli adempimenti richiesti. Resta fermo l'obbligo per il contribuente di dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell'edificio.

Nel caso specifico, conclude l'Agenzia, l'istante può sostenere interamente le spese previste per il rifacimento delle facciate e beneficiare della maxi-agevolazione fiscale con adozione di una delibera condominiale che, all'unanimità, autorizzi l'esecuzione dei lavori e acconsenta al sostenimento della spesa da parte dell'interessato ad effettuare gli interventi.

Pubblicata il: 16 Apr 2019

Prevenzione incendi nei condomini: nuove norme in vigore dal 6 maggio 2019.

Pubblicato 1 Febbraio 2019

Nomina e requisiti amministratore