Comunicazione in condominio

Bonus facciate in mini-condominio a chi affronta interamente la spesa

Pubblicata il: 23 Luglio 2021

Bonus facciate in mini-condominio a chi affronta interamente la spesa

(Tratto da FiscoOggi)

E' necessaria una delibera condominiale, che, all'unanimità, autorizzi l'esecuzione dei lavori e acconsenta al sostenimento dei costi da parte dell'interessato ad effettuare gli interventi bonus facciate.

Può accedere al bonus facciate il condomino di un condominio minimo che sostiene interamente le spese per gli interventi, autorizzato da una delibera assembleare, con il consenso unanime di tutto il condominio, all'esecuzione dei lavori e al sostenimento della relativa spesa.

Questo, in sintesi, il contenuto della risposta n. 499 del 21 luglio 2021 fornita dall'Agenzia delle entrate a un condomino comproprietario, con la moglie, di un appartamento in un mini condominio composto da tre unità immobiliari, che intende eseguire interventi di rifacimento della facciata dello stabile con il consenso unanime di tutti i condomini, accollandosi interamente, insieme alla coniuge, le spese. L'istante precisa che l'edificio è in possesso di tutti i requisiti necessari per accedere al bonus facciate e ritiene di poter sostenere interamente le spese per il rifacimento delle facciate e beneficiare dell'agevolazione fiscale, adottando una delibera condominiale all'unanimità che preveda l'autorizzazione ai lavori e il sostenimento della spesa solo in capo ad alcuni condomini.

L'Agenzia, ricordando la detrazione del 90% per la ristrutturazione delle facciate esterne degli edificio, introdotto dalla legge di bilancio 2020 (articolo 1, comma da 219 a 224) e modificato dall'articolo 1, comma 59 della legge di bilancio 2021, richiama la circolare n. 2/2020, che ha fornito chiarimenti in merito alle modalità di fruizione del bonus, e l'articolo 1123 del codice civile in relazione agli interventi effettuati sulle parti comuni di un condominio. Dalla lettura di quest'ultima norma emerge che "le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione".

Al riguardo, l'Agenzia evidenzia che per fruire delle detrazioni fiscali previste per il bonus facciate è possibile utilizzare un criterio di ripartizione diverso da quello previsto dall'articolo 1123 cc, a patto che l'assemblea condominiale autorizzi l'esecuzione dei lavori e, all'unanimità, acconsenta al sostenimento delle relative spese da parte del condomino interessato agli interventi.

Stessa soluzione può essere adottata anche nel caso di un cosiddetto condominio minimo (costituito, cioè, da non più di otto condomini), al quale si applicano comunque le norme civilistiche sul condominio, ad eccezione degli articoli 1129 e 1138 cc, riguardanti rispettivamente la nomina dell'amministratore, con il conseguente obbligo da parte di quest'ultimo di aprire un conto corrente intestato al condominio, e il regolamento di condominio, in caso di più di dieci condomini. Per poter beneficiare del bonus facciate per i lavori effettuati sulle parti comuni, i condomìni non obbligati alla nomina dell'amministratore, non sono, altresì, tenuti a richiedere il codice fiscale e, in questo caso, afferma l'Agenzia, può essere utilizzato il codice fiscale del condomino che ha effettuato gli adempimenti richiesti. Resta fermo l'obbligo per il contribuente di dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell'edificio.

Nel caso specifico, conclude l'Agenzia, l'istante può sostenere interamente le spese previste per il rifacimento delle facciate e beneficiare della maxi-agevolazione fiscale con adozione di una delibera condominiale che, all'unanimità, autorizzi l'esecuzione dei lavori e acconsenta al sostenimento della spesa da parte dell'interessato ad effettuare gli interventi.

Pubblicato 1 Febbraio 2019

Nomina e requisiti amministratore

Rumori dei vicini: cosa dice la legge

Rumori molesti al di sopra della soglia della normale tollerabilità provocano, secondo la legge, un danno insito e possono esser denunciati fornendo come prova la testimonianza dei vicini. Ma vediamo concretamente come e cosa dice la legge.

Di pochi giorni due testimonianze di condomini disturbati dai rumori dei vicini:

Adolescente con la Xbox grida e bestemmia tutto il giorno

Commenta che il fatto dura da ben 6 mesi e che nel condominio ad esser disturbata non é solo lei ma anche altri 4 appartamenti dell'edificio.

Vicini rumorosi, ho un bambino piccolo...
Racconta che vive in un condominio ed ha un bambino piccolo ma che i rumori dei vicini, degli studenti in affitto, non
permette a lui e il figlio riposare e, non essendoci il nome nel campanello, non sa come poter denunciare.Accertato il superamento della normale tollerabilitá delle immissioni, la legge, secondo l'articolo art. 2043 c.c. prevede il
risarcimento del danno, in quanto il danno da rumori molesti si considera in re ipsa, ovvero cosa evidente, manifesta.Un caso che arriva in tribunale testimonia proprio come per la legge, il poter dimostrare il superamento dei limiti della
tollerabilitá dei rumori, porti alla condanna del risarcimento dei danni.Una condomina che cita in giudizio una vicina, solo apportando la testimonianza di altri condomini, ottiene la condanna e
il relativo risarcimento del danno della vicina citata.Pur intentando un appello, il tribunale riconferma la condanna.La condomina sanzionata cerca cosí anche il ricorso in cassazione apportanto dei vizi di forma sull'accertamento del
superamento dei normali limiti di tollerabilità dei rumori.Il ricorso si atteneva a:violazione di legge e al vizio di motivazione visto che per l'accertamento del danno venivano apportate solo le mere
testimonianze di altri condomini, ritenuti portatori di un interesse personale nel giudizio.violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 115 e 116 c.p.c., degli artt. 1226, 2043, 2056, 2059 e 2697 c.c., nonché
degli artt. 185 e 659 c.p., ovvero veniva richiesto un risarcimento di un danno quando il fatto non configurava alcun
reato e non fosse stata fornita alcuna prova del danno stesso.
Con la sentenza n. 2864, del 12.02.2016, la Suprema Corte di Cassazione rigetta integralmente il ricorso.

In primis, per quanto concerne la dedotta mancanza del danno ovvero la sua carenza di prova, un accertamento del
superamento del livello di tollerabilitá delle immissioni e il danno é in re ipsa e, di conseguenza, da diritto al risarcimento a norma dell'art. 2043 cod. Civ.

In secondo luogo si risponde al vizio di accertamento avvenuto attraverso la testimonianza di altri condimini.

Art. 246 cod. proc. civ. "prevede la incapacità a testimoniare delle persone aventi nella causa un interesse che potrebbe legittimare la loro partecipazione al giudizio"

La Corte di Cassazione valuta che le testimonianze apportante non presentino tale tipo di interesse dato che gli appartamenti delle testimoni non si trovano in una posizione assimilabile a quello della condomina che espone denuncia.
Ed infine la prova sul superamento della normale tollerabilità delle immissioni rumorose.
Per cui la Corte di Cassazione accetta la testimonianza di persone che possano attestare fatti e circostanze come orari e caratteristiche delle emissioni, ma rimanda alla valutazione del giudice valutarne la attendibilitá e la congruitá delle stesse.
Questo a favore del fatto che ogni persona ha un soglia di percezione dei rumori molto personale e che pertanto la tollerabilità risulterebbe variabile da soggetto a soggetto.
La cosa migliore sarebbe appunto affidare l'accertamento ad uno strumento tecnico in grado di dimostrare l'eccessiva rumorositá. Ma, ancora una volta, la Corte di Cassazione ribadisce come l'accertamento tecnico non sia fondamentale per
l'accertamento del superamento della soglia di tollerabilitá dei rumori:

"In tema di immissioni (nella specie di rumori provocati dallo svolgimento di attività sportive), i mezzi di prova esperibili per accertare il livello di normale tollerabilità previsto dall'art. 844 cod. civ. non debbono essere necessariamente di natura tecnica,
non venendo in rilievo l'osservanza dei limiti prescritti dalle leggi speciali (in particolare la legge n. 477 del 1995 sul cosiddetto inquinamento acustico) la cui finalità è quella di garantire la tutela di interessi collettivi e non di disciplinare i rapporti di vicinato.
Pertanto, è ammissibile la prova testimoniale quando la stessa, avendo ad oggetto fatti caduti sotto la diretta percezione sensoriale dei deponenti, non può ritenersi espressione di giudizi valutativi (come tali vietati ai testi), e ciò tanto più nell'ipotesi in cui - trattandosi di emissioni rumorose discontinue e spontanee - le stesse difficilmente sarebbero riproducibili e verificabili su un piano sperimentale" (Cass. civ. Sez. II, 31/01/2006, n. 2166).

Quindi come si evince da quanto citato dalla Cassazione, per temi tra privati in rapporto di vicinato viene ammessa la prova testimoniale. Oltre al fatto che la valutazione della tollerabilità, o meno, delle immissioni, deve tener giustamente conto dell'effettivo stato dei luoghi e di eventuali rumori di fondo, pertanto il limite si troverá ad avere carattere relativo e non assoluto. Si giustifica cosí la valutazione di un giudice sulle testimonianze apportate dalla parte lesa e si considererá fondato il danno.