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Fotovoltaico a terra, cadono altri limiti nei centri storici e nelle aree vincolate

Pubblicato il : 23/09/2022

Con la Legge 'Aiuti-bis' installazione con DILA nelle strutture turistiche. Dopo la liberalizzazione degli impianti sugli edifici continua l'accelerazione verso la transizione energetica 23/09/2022 - L'emergenza energetica e le difficoltà di approvvigionamento hanno mostrato l'urgenza del passaggio alle rinnovabili. La normativa sta quindi semplificando le procedure per l'installazione degli impianti in modo da creare un contesto favorevole alla diffusione delle fonti alternative.La Legge "Aiuti-bis" introduce nuove semplificazioni per il fotovoltaico collocandosi nella scia della prima Legge "Aiuti", che a luglio ha iniziato a semplificare l'installazione dei pannelli a terra nelle strutture turistiche e ha ampliato le aree idonee all'installazione degli impianti alimentati da fonti rinnovabili, e del Decreto "Energia", che ad aprile 2022 ha liberalizzato l'installazione degli impianti fotovoltaici sugli edifici.

Ulteriori semplificazioni, sono presenti anche nel Decreto "Aiuti-ter"(DL 144/2022), che punta a rendere più veloce l'installazione degli impianti sugli edifici.
La Legge "Aiuti" del 15 luglio 2022 ha stabilito che fino al 16 luglio 2024 è possibile utilizzare la Dichiarazione di inizio lavori asseverata (DILA) per installare nuovi impianti fotovoltaici con moduli collocati a terra di potenza non superiore a 1000 chilowatt picco (kWp) nelle aree delle strutture turistiche o termali. La legge ha posto due condizioni:
- l'energia autoprodotta deve essere utilizzata prioritariamente per i fabbisogni delle medesime strutture;
- le aree devono trovarsi al di fuori dei centri storici e non essere tutelate ai sensi del Codice dei Beni culturali e del paesaggio.La legge "Aiuti-bis", in vigore da ieri, ammorbidisce la seconda condizione e stabilisce che questi impianti possono essere installati con DILA anche nei centri storici e nelle aree tutelate ai sensi dell'articolo 136 del Codice dei Beni culturali e del paesaggio. Si tratta degli immobili e delle aree di notevole interesse pubblico come, per fare degli esempi, ville, giardini, parchi e complessi di valore estetico e tradizionale. L'unica condizione è che il progettista attesti che gli impianti non sono visibili dagli spazi pubblici esterni limitrofi.
La Legge "Aiuti-bis" precisa che restano ferme le semplificazioni introdotte per l'installazione dei pannelli fotovoltaici sugli edifici.Si tratta della liberalizzazione del Decreto "Energia", che ha classificato come manutenzione ordinaria, non subordinata all'acquisizione di permessi, autorizzazioni o atti amministrativi di assenso, l'installazione degli impianti fotovoltaici e termici sugli edifici o su strutture e manufatti fuori terra e la realizzazione di tutte le opere funzionali alla connessione alla rete elettrica.Nei centri storici e nelle aree sottoposte a vincolo è liberalizzata l'installazione di pannelli integrati nelle coperture, non visibili dagli spazi pubblici esterni e dai punti di vista panoramici. Non è invece stata liberalizzata l'installazione dei pannelli sulle coperture realizzate con materiali della tradizione locale.
Per accelerare la transizione energetica, il Decreto "Energia" ha esteso la procedura semplificata del modello unico, inizialmente utilizzata per gli impianti di potenza fino a 50 kW, agli impianti di potenza fino a 200 kW.Il modello unico semplificato è utilizzato per la realizzazione, la modifica, il potenziamento, la connessione e l'esercizio degli impianti.Nei centri storici e nelle aree tutelate, il modello unico può essere utilizzato a condizione che i pannelli siano integrati nelle coperture, non visibili dagli spazi pubblici esterni e dai punti di vista panoramici.
Un impulso alla diffusione delle energie alternative è arrivato anche con l'ampliamento delle aree idonee all'installazione di impianti alimentati da fonti rinnovabili.La Legge "Aiuti" ha incluso le aree che non sono ricomprese nel perimetro dei beni sottoposti a tutela e che non ricadono nella fascia di rispetto dei beni sottoposti a tutela.La legge ha anche stabilito che la fascia di rispetto è determinata considerando una distanza dal perimetro di beni sottoposti a tutela di sette chilometri per gli impianti eolici e di un chilometro per gli impianti fotovoltaici.Queste aree idonee si sono sommate a quelle previste dal Decreto Legislativo 199/2021, con cui l'Italia ha recepito la Direttiva 2018/2001/UE (RED II), e integrate dal Decreto "Energia" cioè:
- i siti ove sono già installati impianti della stessa fonte e in cui vengono realizzati interventi di modifica non sostanziale;
- le aree dei siti oggetto di bonifica individuate secondo le regole del Codice Ambiente;
- le cave e miniere cessate, non recuperate o abbandonate o in condizioni di degrado ambientale;
- i siti e gli impianti nelle disponibilità delle società del Gruppo Ferrovie dello Stato Italiane.La Legge "Aiuti" ha inoltre facilitato l'installazione di impianti fotovoltaici sui tetti delle aziende agricole. Le imprese agricole possono infatti incrementare la produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili per realizzare, sui tetti delle proprie strutture produttive, impianti fotovoltaici aventi potenza eccedente il consumo medio annuo di energia elettrica, compreso quello familiare, e la vendita in rete dell'energia elettrica prodotta.
Un'ulteriore semplificazione, per agevolare l'installazione di impianto fotovoltaici e solari termici sulle coperture e sulle facciate degli edifici, arriva con il Decreto "Aiuti-ter". Nel caso in cui, a seguito dell'installazione, sia necessaria la valutazione del progetto antincendio, i termini entro cui il Comando dei Vigili del Fuoco deve dare il parere preventivo sulla conformità vengono dimezzati da 60 a 30 giorni, decorrenti dalla presentazione della documentazione.
Ulteriori semplificazioni, sono presenti anche nel Decreto "Aiuti-ter"(), che punta a rendere più veloce l'installazione degli impianti sugli edifici.

Fotovoltaico a terra nelle strutture turistiche, DILA anche nei centri storici

La Legge "Aiuti" del 15 luglio 2022 ha stabilito che fino al 16 luglio 2024 è possibile utilizzare la Dichiarazione di inizio lavori asseverata (DILA) per installare nuovi impianti fotovoltaici con moduli collocati a terra di potenza non superiore a 1000 chilowatt picco (kWp) nelle aree delle strutture turistiche o termali. La legge ha posto due condizioni:
- l'energia autoprodotta deve essere utilizzata prioritariamente per i fabbisogni delle medesime strutture;
- le aree devono trovarsi al di fuori dei centri storici e non essere tutelate ai sensi del Codice dei Beni culturali e del paesaggio.La legge "Aiuti-bis", in vigore da ieri, ammorbidisce la seconda condizione e stabilisce che questi impianti possono essere installati con DILA anche nei centri storici e nelle aree tutelate ai sensi dell'articolo 136 del Codice dei Beni culturali e del paesaggio. Si tratta degli immobili e delle aree di notevole interesse pubblico come, per fare degli esempi, ville, giardini, parchi e complessi di valore estetico e tradizionale. L'unica condizione è che il progettista attesti che gli impianti non sono visibili dagli spazi pubblici esterni limitrofi.


Fotovoltaico sugli edifici liberalizzato

La Legge "Aiuti-bis" precisa che restano ferme le semplificazioni introdotte per l'installazione dei pannelli fotovoltaici sugli edifici.Si tratta della liberalizzazione del Decreto "Energia", che ha classificato come manutenzione ordinaria, non subordinata all'acquisizione di permessi, autorizzazioni o atti amministrativi di assenso, l'installazione degli impianti fotovoltaici e termici sugli edifici o su strutture e manufatti fuori terra e la realizzazione di tutte le opere funzionali alla connessione alla rete elettrica.Nei centri storici e nelle aree sottoposte a vincolo è liberalizzata l'installazione di pannelli integrati nelle coperture, non visibili dagli spazi pubblici esterni e dai punti di vista panoramici. Non è invece stata liberalizzata l'installazione dei pannelli sulle coperture realizzate con materiali della tradizione locale.

Fotovoltaico, modello unico fino a 200 kW

Per accelerare la transizione energetica, il Decreto "Energia" ha esteso la procedura semplificata del modello unico, inizialmente utilizzata per gli impianti di potenza fino a 50 kW, agli impianti di potenza fino a 200 kW.Il modello unico semplificato è utilizzato per la realizzazione, la modifica, il potenziamento, la connessione e l'esercizio degli impianti.Nei centri storici e nelle aree tutelate, il modello unico può essere utilizzato a condizione che i pannelli siano integrati nelle coperture, non visibili dagli spazi pubblici esterni e dai punti di vista panoramici.

Rinnovabili, aumentano le aree idonee

Un impulso alla diffusione delle energie alternative è arrivato anche con l'ampliamento delle aree idonee all'installazione di impianti alimentati da fonti rinnovabili.La Legge "Aiuti" ha incluso le aree che non sono ricomprese nel perimetro dei beni sottoposti a tutela e che non ricadono nella fascia di rispetto dei beni sottoposti a tutela.La legge ha anche stabilito che la fascia di rispetto è determinata considerando una distanza dal perimetro di beni sottoposti a tutela di sette chilometri per gli impianti eolici e di un chilometro per gli impianti fotovoltaici.Queste aree idonee si sono sommate a quelle previste dal Decreto Legislativo 199/2021, con cui l'Italia ha recepito la Direttiva 2018/2001/UE (RED II), e integrate dal Decreto "Energia" cioè:
- i siti ove sono già installati impianti della stessa fonte e in cui vengono realizzati interventi di modifica non sostanziale;
- le aree dei siti oggetto di bonifica individuate secondo le regole del Codice Ambiente;
- le cave e miniere cessate, non recuperate o abbandonate o in condizioni di degrado ambientale;
- i siti e gli impianti nelle disponibilità delle società del Gruppo Ferrovie dello Stato Italiane.La Legge "Aiuti" ha inoltre facilitato l'installazione di impianti fotovoltaici sui tetti delle aziende agricole. Le imprese agricole possono infatti incrementare la produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili per realizzare, sui tetti delle proprie strutture produttive, impianti fotovoltaici aventi potenza eccedente il consumo medio annuo di energia elettrica, compreso quello familiare, e la vendita in rete dell'energia elettrica prodotta.

Rinnovabili, tempi dimezzati per il parere sul progetto antincendio

Un'ulteriore semplificazione, per agevolare l'installazione di impianto fotovoltaici e solari termici sulle coperture e sulle facciate degli edifici, arriva con il Decreto "Aiuti-ter". Nel caso in cui, a seguito dell'installazione, sia necessaria la valutazione del progetto antincendio, i termini entro cui il Comando dei Vigili del Fuoco deve dare il parere preventivo sulla conformità vengono dimezzati da 60 a 30 giorni, decorrenti dalla presentazione della documentazione.

Le strategie per combattere la crisi energetica rappresentano un'opportunità per i professionisti? Che impatto avranno sulla professione gli incentivi all'edilizia e alle rinnovabili, le innovazioni costruttive e impiantistiche?

Pubblicato il 22 settembre 2022

Super-bonus 110% e scadenza unifamiliare: come, chi, quando e cosa attestare per la proroga

Le ultime notizie di oggi sul superbonus 110 vengono dal governo di Draghi che ha trovato un'intesa nel decreto Aiuti bis. Si sblocca quindi il nodo della responsablità solidale per i cessionari del credito del bonus 110 e degli altri bonus fiscali. Un impasse che ha fatto ritardare l'approvazione del decreto che contiene misure importanti anche per le famiglie.

Le ultime notizie sul superbonus nel decreto Aiuti

A riferire il raggiungimento dell'accordo sono stati i presidenti delle commissioni Bilancio e Finenza di Palazzo Madama e relatori del provvedimento, Daniele Pesco e Luciano D'Alfonso, che hanno ringraziando il governo e i funzionari. Le novità sono contenute in un emendamento al decreto aiuti bis.

Cessione del credito alle banche

L'emendamento riguarda la responsabilità dei soggetti (in particolare le banche) che acquistano i pacchetti dei crediti fiscali. La misura messa a punto da Emiliano Fenu del Movimento Cinque Stelle e riformulato con Mef e Palazzo Chigi limita il campo della responsabilità in solido per il superbonus 110 al solo dolo e colpa grave.

Per gli altri bonus edilizi, la responsabilità solidale sarà cancellata solo per le cessioni effettuate dopo l'11 novembre 2021, data di entrata in vigore del decreto antifrode. Per le cessioni precedenti all'11 novembre 2021, relative ai bonus edilizi diversi dal Superbonus, la responsabilità solidale del cessionario sarà esclusa in presenza dell'asseverazione di un tecnico che certifichi l'effettiva realizzazione del lavoro agevolato.



Pubblicata il: 22 giugno 2022

New Letter ASPPI/

Il Sole 24 Ore

Pubblicato 08 gennaio 2022

Proroga e rimodulazione delle detrazioni fiscali in materia edilizia previste dalla manovra di bilancio: 110% e altri bonus

Proroga e rimodulazione delle detrazioni fiscali in materia edilizia previste dalla manovra di bilancio: 110% e altri bonus

Un corposo insieme di norme proroga, rimodula e modifica la disciplina delle agevolazioni fiscali in materia edilizia. In particolare, la manovra di bilancio, notevolmente arricchita dalle modifiche apportate al Senato:

introduce una proroga della misura del Superbonus 110%, con scadenze differenziate in base al soggetto beneficiario.

In sintesi per i condomini e le persone fisiche (al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione) viene prevista una proroga al 2025 con una progressiva diminuzione della percentuale di detrazione (dal 110% per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023 fino al 65% per quelle sostenute nell'anno 2025).

Si proroga la possibilità di avvalersi della misura per le cooperative di abitazione a proprietà indivisa (fino al 30 giugno 2023). Per gli stessi soggetti, qualora siano stati effettuati lavori (al 30 giugno 2023) per almeno il 60 per cento dell'intervento complessivo, la detrazione spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023 (analogamente a quanto già previsto per gli IACP). Nel corso dell'esame al Senato sono stati soppressi i termini specifici previsti per l'applicazione della detrazione al 110 per cento nei casi di installazione di impianti solari fotovoltaici (31 dicembre 2021) nonché per gli interventi di installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici (30 giugno 2022). E' stata espunta la disposizione che riconosceva la detrazione per le spese sostenute da alcuni soggetti entro il 31 dicembre 2022 solamente in presenza di determinate condizioni (comunicazione CILA e titolo ricostruzione edifici).

Si prevede anche che per gli interventi effettuati su unità immobiliari dalle persone fisiche, l'agevolazione fiscale spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022 a condizione che alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30 per cento dell'intervento complessivo (senza più riferimento al valore ISEE).

Le proroghe si applicano anche per la realizzazione degli interventi trainati. Viene stabilito, altresì, che i prezzari individuati dal decreto del Ministro dello sviluppo economico del 6 agosto 2020 si applicano anche ad altri interventi di recupero edilizio e di riqualificazione energetica. Nel corso dell'esame al Senato sono state trasfuse nel provvedimento in esame le norme del decreto-legge n. 157 del 2021 che estendono l'obbligo del visto di conformità anche al caso in cui il c.d. Superbonus sia utilizzato in detrazione nella dichiarazione dei redditi, fatta eccezione per il caso in cui la dichiarazione è presentata direttamente dal contribuente, attraverso l'utilizzo della dichiarazione precompilata predisposta dall'Agenzia delle entrate ovvero tramite il sostituto d'imposta che presta l'assistenza fiscale; dispongono che per stabilire la congruità dei prezzi, da asseverarsi da un tecnico abilitato, occorre fare riferimento anche ai valori massimi stabiliti, per talune categorie di beni, con decreto del Ministro della transizione ecologica. Si fissa al 110 per cento l'ammontare della detrazione fiscale ammissibile relativamente alle spese sostenute, entro il 31 dicembre 2025, nei comuni dei territori colpiti da eventi sismici dal 1° aprile 2009 (comma 28);

proroga agli anni 2022, 2023 e 2024 la facoltà dei contribuenti di usufruire delle detrazioni fiscali concesse per gli interventi in materia edilizia ed energetica, alternativamente, sotto forma di sconto in fattura o credito d'imposta cedibile anche a banche e intermediari finanziari e al 31 dicembre 2025 la facoltà di optare per la cessione del credito o per lo sconto in fattura, in luogo della detrazione fiscale, per le spese sostenute per gli interventi coperti dal cd. Superbonus. Riproducendo le disposizioni del decreto-legge n. 157, si introduce l'obbligo del visto di conformità anche in caso di opzione per la cessione del credito o sconto in fattura relativa alle detrazioni fiscali per lavori edilizi diversi da quelli che danno diritto al Superbonus 110% e l'obbligo di asseverazione della congruità di prezzi, da operarsi a cura dei tecnici abilitati. Rientrano tra le spese detraibili anche quelle sostenute per il rilascio del visto di conformità, nonché delle asseverazioni e attestazioni in parola, sulla base dell'aliquota di detrazione fiscale pervista per ciascuna tipologia di intervento. È stato escluso l'obbligo del visto di conformità per le opere di edilizia libera e per gli interventi di importo complessivo non superiore a 10.000 euro, eseguiti sulle singole unità immobiliari o sulle parti comuni dell'edificio, fatta eccezione per gli interventi relativi al cd. bonus facciate (comma 29);

chiarisce i poteri dell'Agenzia delle entrate nell'ambito dei controlli su Superbonus, sconto in fattura, cessione del credito e sulle agevolazioni e i contributi a fondo perduto, da essa erogati, introdotti a seguito dell'emergenza epidemiologica da Covid- 19 (commi 30-36);

proroga fino al 31 dicembre 2024 le detrazioni spettanti per le spese sostenute per interventi di efficienza energetica, di ristrutturazione edilizia, nonché per l'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici. Con le modifiche al Senato, anche per il 2022 l'importo massimo detraibile è fissato in 10.000 euro, mentre scende a 5.000 euro per gli anni 2023 e 2024 (comma 37);

proroga fino al 2024 l'agevolazione fiscale inerente la sistemazione a verde di aree scoperte di immobili privati a uso abitativo. L'agevolazione consiste nella detrazione dall'imposta lorda del 36 per cento della spesa sostenuta, nel limite di spesa di 5.000 euro annui e - pertanto - entro la somma massima detraibile di 1.800 euro (comma 38);

estende al 2022 l'applicazione del cosiddetto "bonus facciate" per le spese finalizzate al recupero o restauro della facciata esterna di specifiche categorie di edifici, riducendo dal 90 al 60 la percentuale di detraibilità (comma 39);

introduce una detrazione per le spese sostenute per interventi finalizzati al superamento e all'eliminazione di barriere architettoniche, cui è applicabile la disciplina in materia di opzione per la cessione o per lo sconto in luogo delle detrazioni fiscali (comma 42);

introduce un credito d'imposta per le spese documentate relative all'installazione di sistemi di accumulo integrati in impianti di produzione elettrica alimentati da fonti rinnovabili (comma 812).


Il Superbonus avrà un andamento differenziato a seconda dei beneficiari.

Il Superbonus per gli interventi realizzati nei condomìni e negli edifici da 2 a 4 unità immobiliari, posseduti da un unico proprietario, sarà prorogato, con aliquote decrescenti, fino al 31 dicembre 2025.

- 110% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023;

- 70% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2024;

- 65% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2025.

Superbonus per singole unità immobiliari

La data spartiacque è il 30 settembre 2021. Tutti i soggetti privati, al di fuori dall'esercizio dell'attività di impresa, che abbiano presentato la CILAS o richiesto il titolo abilitativo per la demolizione e ricostruzione entro questa data, potranno usufruire del Superbonus 110% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2022.

Chi presenta le pratiche dopo il 30 settembre 2021, potrà fruire del Superbonus 110% fino al 31 dicembre 2022, ma solo se realizza interventi su una abitazione principale e ha un Isee fino a 25mila euro.

Superbonus per impianti fotovoltaici

Il Superbonus per la realizzazione di impianti fotovoltaici connessi alla rete elettrica sugli edifici o sulle loro pertinenze sarà prorogato fino al 30 giugno 2022.

sconto in fattura e cessione del credito

Parallelamente alla proroga del Superbonus, si allungheranno anche i termini per usufruire della cessione del credito e dello sconto in fattura.

L'ecobonus, il bonus ristrutturazioni, il bonus mobili e il bonus verde, in scadenza al 31 dicembre 2021, beneficeranno di una proroga triennale e scadranno il 31 dicembre 2024.

Il bonus mobili sarà rimodulato. Il tetto di spesa su cui calcolare la detrazione, che nell'anno in corso era stato elevato a 16mila euro, scenderà a 5mila euro.

Bonus facciate fino al 2022 ma al 60%

Il bonus facciate sarà prorogato fino al 31 dicembre 2022, ma l'aliquota della detrazione scenderà dal 90% al 60%.

Riforma del Catasto: le parole del Presidente del Consiglio non rassicurano

Pubblicata il: 30 Settembre 2021

"Questo governo vuole fare una operazione di trasparenza: si arriva a determinare quelle che sono le rendite catastali attuali e si impegna a non cambiare assolutamente il carico fiscale del catasto, nessuno pagherà di più, nessuno pagherà di meno".

Queste le parole con le quali il Presidente del Consiglio ha annunciato ieri la volontà di mettere mano, con la riforma fiscale, al catasto. Sembrerebbe la quadratura del cerchio rispetto alle contrarietà o perplessità delle forze politiche che si erano riflesse anche in sede parlamentare nella risoluzione sul fisco che escludeva, appunto, la riforma del catasto.

Certamente Draghi ha utilizzato una formula diversa da quella usata in precedenti occasioni: "quella di assicurare l'invarianza di gettito". Proposito che si è dimostrato più volte irrealizzabile e che comunque celava un aumento di carico fiscale per molti contribuenti. Dicendo "nessuno pagherà di più o di meno" si afferma che l'invarianza riguarda ognuno di noi e non scaturisce da una media astratta.

Ma allora, a che pro si mette mano alla revisione degli estimi?

(Che rappresentano, lo ricordiamo, la base su cui vengono calcolate la gran parte delle tasse sulla casa, IMU in testa).

Quando si giungesse a valori diversamente determinati chi garantisce, non solo oggi, ma domani, che essi non costituiranno lo strumento per l'inasprimento della tassazione patrimoniale per una larga platea di proprietari immobiliari?

E si arriva qui al nodo di fondo: la tassazione, in specie patrimoniale, sulla casa è troppo alta o troppo bassa?

Parlano i dati: fatta salva l'esclusione della prima casa la tassazione in Italia è superiore di almeno due punti rispetto alla media europea; se poi si raffrontano gli oneri fiscali che sopportano i proprietari di immobili rispetto alla tassazione di altre forme di investimento non c'è partita: l'investimento immobiliare è il più oneroso.

Purtroppo queste considerazioni sono tutt'altro che pacifiche: prese di posizione anche internazionali, forze politiche e sindacali, commentatori di vario genere premono per ulteriori inasprimenti.

L'idea che la proprietà immobiliare costituisca una rendita inerte da tassare senza troppe preoccupazioni è ben presente e largamente rappresentata.

Per questo, anche le parole del Presidente del Consiglio, che dovrebbero rassicurare destano invece enormi preoccupazioni.

I proprietari di immobili, in primo luogo i piccoli locatori escono dalla pandemia (speriamo) con le ossa rotte.

Hanno misurato sulla propria pelle la distanza fra le loro esigenze e gran parte del mondo politico e istituzionale. Pensiamo alla vicenda del blocco degli sfratti che in Italia, rispetto ad altri Paesi si trascina ancora senza nessun riconoscimento sostanziale si locatori

Tutto ciò genera legittime diffidenze. Per questo chiediamo al Governo di pensarci bene dall'intraprendere una operazione sul catasto dalle finalità ad oggi abbastanza oscure.

Alfredo Zagatti - Presidente Nazionale ASPPI

NADEF: si va verso la proroga del 110%

Pubblicata il: 29 Settembre 2021

La Nota di aggiornamento del Documento Economico e Finanziario (NADEF) riveste un ruolo fondamentale nel delineare la politica economica del Paese (Viene prima, e serve per indirizzare la Legge di Stabilità e il Bilancio dello Stato).

Uno degli interrogativi fondamentali che interessano i proprietari immobiliari riguarda la prosecuzione delle politiche di incentivo all'efficientamento energetico degli immobili (detrazioni 110% ecc.).

Il Ndef da una risposta positiva a questa domanda recitando testualmente sin dall'introduzione:

"Il sentiero programmatico per il triennio 2022-2024 - si legge infatti- consentirà di coprire le esigenze per le 'politiche invariate' e il rinnovo di svariate misure di rilievo economico e sociale, fra cui quelle relative al sistema sanitario, al Fondo di Garanzia per le PMI, all'efficientamento energetico degli edifici e agli investimenti innovativi".

Ricordiamo che ad oggi il superbonus 110% scade nel 2022, con date differenziate, e nel 2023 solo per gli ex IACP:

La proroga che dovrebbe coprire tutto il 2023 (già preannunciata da alcuni autorevoli esponenti di Governo) è assolutamente indispensabile per consentire la programmazione, progettazione e realizzazione di numerosi interventi che nei mesi scorsi sono stati oggettivamente ostacolati dall'emergenza sanitaria e dalla necessità, in parte colta, di semplificazione della normativa.

Attendiamo ora la Legge di Stabilità che dovrà tradurre in norme la volontà politica oggi enunciata e disporre le risorse finanziarie necessarie per realizzarla.

Intanto esprimiamo come ASPPI la nostra soddisfazione per una scelta che abbiamo più volte sollecitato in questi mesi

ASPPI - Presidenza Nazionale

Convertito in Legge dal Senato il Decreto Sostegni bis

Pubblicata il: 23 Luglio 2021

Il testo, particolarmente corposo, contiene diverse misure di interesse per i locatori e i proprietari immobiliari in parte modificative rispetto al testo originario. Le riassumiamo brevemente:

Art. 4 (modificato)

Estensione e proroga del credito d'imposta per i canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo e affitto d'azienda

"Bonus affitti" esteso alle imprese esercenti attività di commercio al dettaglio con ricavi 2019 superiori a 15 milioni di euro. Il credito d'imposta spetta in riferimento ai canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo versati per ciascuno dei mesi da gennaio a maggio 2021, sempreché l'ammontare medio mensile del fatturato e dei corrispettivi del periodo 1° aprile 2020 - 31 marzo 2021 sia inferiore almeno del 30% rispetto a quello del periodo 1° aprile 2019 - 31 marzo 2020 (requisito non necessario per chi ha iniziato l'attività a partire dal 1° gennaio 2019). Per tali soggetti, il bonus è inferiore rispetto a quello spettante a chi ha avuto ricavi entro i 10 milioni di euro: è pari al 40% (anziché il 60%) del canone mensile per la locazione di immobili a uso non abitativo e al 20% (invece che il 30%) dei canoni per affitto d'azienda (commi 2-bis e 2-ter - nuovi).

Art. 4-bis (nuovo)

Modifica dell'articolo 6-novies del decreto-legge 22 marzo 2021, n. 41, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 maggio 2021, n. 69

Rinegoziazione dei canoni nel settore commerciale

Perfezionata la norma del primo "decreto Sostegni" secondo la quale, nei casi in cui il locatario abbia subito una significativa diminuzione del volume d'affari, del fatturato o dei corrispettivi per le restrizioni sanitarie, la crisi economica di taluni comparti e la riduzione dei flussi turistici a causa della pandemia, locatario e locatore devono collaborare tra loro per rideterminare il canone di locazione. Viene ora specificato che, se il locatario non ha avuto accesso, a partire dall'8 marzo 2020, ad alcuna delle misure di sostegno economico adottate per fronteggiare gli effetti delle restrizioni imposte dall'emergenza ovvero non ha beneficiato di altri strumenti di supporto economico/finanziario concordati con il locatore, le parti sono chiamate a collaborare tra loro in buona fede per la ridefinizione del canone per un periodo massimo di cinque mesi nel corso del 2021. La disposizione vale per gli operatori economici che nel periodo l° marzo 2020 - 30 giugno 2021 hanno registrato un ammontare medio mensile del fatturato e dei corrispettivi inferiore almeno del 50% rispetto a quello del periodo 1° marzo 2019 - 30 giugno 2020 e la cui attività è rimasta obbligatoriamente chiusa per almeno 200 giorni, anche non consecutivi, a partire dall'8 marzo 2020.

Art. 4-ter (nuovo)

Esenzione dal versamento dell'imposta municipale propria in favore dei proprietari locatori

Azzerata l'Imu 2021 ai proprietari di immobili i cui inquilini hanno lo sfratto sospeso a seguito delle norme emergenziali. La misura di favore riguarda le persone fisiche che possiedono un immobile concesso in locazione a uso abitativo, per il quale è stato convalidato lo sfratto per morosità entro il 28 febbraio 2020, ma con procedura bloccata sino al 30 giugno 2021; l'esenzione dal versamento dell'imposta si applica anche agli immobili locati come abitazione per i quali la convalida dello sfratto è intervenuta dopo il 28 febbraio 2020, con esecuzione sospesa fino al 30 settembre 2021 o al 31 dicembre 2021. Chi ha pagato la prima rata in scadenza lo scorso 16 giugno ha diritto al rimborso di quanto versato, con le modalità che saranno stabilite da un decreto Mef entro 30 giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del "Sostegni bis".

Art. 65-bis (nuovo)

Fondo per il restauro e per altri interventi conservativi sugli immobili di interesse storico e artistico

Istituito un Fondo per la tutela e la valorizzazione del patrimonio immobiliare di interesse storico e artistico, con dotazione di 1 milione di euro per ciascuno dei due anni. A valere su tali risorse, alle persone fisiche che detengono immobili di interesse storico e artistico soggetti alla tutela prevista dal Codice dei beni culturali e del paesaggio, non utilizzati nell'esercizio d'impresa, è riconosciuto un credito d'imposta, pari al 50% delle spese sostenute negli anni 2021 e 2022 per la loro manutenzione, protezione o restauro. Il bonus, non cumulabile con alcun altro contributo o finanziamento pubblico né con la specifica detrazione prevista dal Tuir per i beni vincolati (articolo 15, comma 1, lettera g), Dpr 917/1986), è utilizzabile in compensazione o può essere ceduto a soggetti terzi, inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari. Un decreto interministeriale (Cultura ed Economia e finanze) stabilirà le modalità attuative della disposizione.

Riforma del Fisco e tasse sulla casa - a cura dell'avv. Laura Bersanetti (consulente ASPPI)

Pubblicata il: 16 Luglio 2021

Riforma del Fisco e tasse sulla casa

Al termine di una lunga e impegnativa indagine conoscitiva le Commissioni Finanze di Camera e Senato riunite congiuntamente, hanno approvato il 30 giugno scorso un documento conclusivo sui lineamenti che dovrebbe assumere la riforma fiscale di cui il Governo ha annunciato la prossima realizzazione.

Si tratta di un documento importante perché esplicitamente si propone di dettare indirizzi precisi al Governo che deve lavorare alla riforma: questi indirizzi emergono dal testo ed escono dalle Commissioni con un ampio sostegno parlamentare.

Presumibilmente il Governo proporrà una Legge Delega che ovviamente andrà approvata dalle Camere che dovranno anche esprimersi con propri pareri (vincolanti) sui testi dei Decreti Delegati che successivamente saranno varati. In questo caso quindi, il parere preventivo del Parlamento conta, eccome.

Il dibattito sulla tassazione immobiliare si è concentrato su alcune questioni molto sensibili.

La prima di queste riguarda il mantenimento della cedolare secca per gli affitti nel settore abitativo.

I Commissari impegnati nelle audizioni hanno ascoltato opinioni diverse su questo punto e non è mancato chi ha sostenuto la causa dell'eliminazione di tutti i regimi di imposta sostitutiva compreso quello sugli affitti, per fortuna efficacemente contrastato da chi ha sostenuto, al contrario, l'efficacia di questo strumento soprattutto in presenza di una forte tassazione di carattere patrimoniale.

La scelta presente nel documento conclusivo va nel senso di mantenere lo strumento della tassazione sostitutiva ove oggi è presente, quindi anche nel settore delle locazioni.

Si tratta di una conclusione importante, che andrà difesa in tutto il corso del dibattito.

Come più volte è emerso nelle relazioni tecniche del Tesoro, la cedolare nel mercato degli affitti ha dato un'ottima prova di sé, come strumento di efficace emersione dell'evasione oltre ad aver assicurato ai locatori che la utilizzano uno strumento efficace per mitigare la duplice imposizione reddituale e patrimoniale (IMU) a cui sono sottoposti.

Va poi ricordato come l'applicazione di una cedolare secca particolarmente agevolata per i contratti a canone concordato abbia rappresentato un potente incentivo allo sviluppo di questa tipologia di contratti che, assicurando un canone calmierato, costituiscono oggi il principale strumento delle politiche abitative.

Un'altra questione ha acceso il dibattito fra i commissari nella fase finale di approvazione del documento: il tentativo di introdurre nel documento il tema della rivalutazione delle rendite catastali per ricavare risorse a beneficio dei piccoli comuni (nei quali prevedere un loro abbassamento).

Posta così la questione sembrava rappresentare il classico "cavallo di Troia" per produrre un aumento delle rendite (e quindi della tassazione) per la generalità dei proprietari dimenticando che già oggi per effetto delle rivalutazioni automatiche decise dal Governo Monti (e sempre confermate) la tassazione patrimoniale sugli immobili è a livelli altissimi, moltiplicati molte volte rispetto al periodo precedente. Questa impostazione alla fine è stata giustamente respinta. Naturalmente, anche in questo caso sarà necessario vigilare affinché impostazioni analoghe non trovino spazio nel proseguo del confronto.

Avv. Laura Bersanetti (consulente ASPPI)

Pubblicata il: 08 Luglio 2021

Beneficio IMU per gli immobili ad uso abitativo che subiscono il blocco degli sfratti: un passo avanti importante ma insufficiente

La Commissione Bilancio della Camera dei Deputati, in sede di conversione in Legge del Decreto Sostegni bis ha approvato un emendamento che esclude dal pagamento dell'IMU 2021 i proprietari di immobili ad uso abitativo che dal febbraio 2020, pur in possesso della convalida di sfratto per morosità, subiscono il blocco delle esecuzioni decretato dal Governo e più volte reiterato e i cui effetti si protrarranno per una parte degli immobili fino alla fine dell'anno. Oltre a non pagare il saldo i suddetti proprietari godranno di un credito di imposta a titolo di rimborso della prima rata dell'IMU versata entro il 16 giugno.

Si tratta di un primo segnale, da noi fortemente richiesto, per mitigare il danno subito da migliaia di locatori che da più di 15 mesi vedono il proprio immobile occupato, senza ricevere alcun reddito, sostenendone le spese e, finora, senza ricevere alcun contributo pubblico a parziale risarcimento dell'improprio ruolo di supplenza sociale che lo Stato ha posto sulle loro spalle.

Naturalmente tutto questo non basta: va rivista la tempistica assurda che fa sopravvivere il blocco dei rilasci ancora per molto tempo, va subito corretta una normativa che ancora mantiene il blocco anche per morosità maturate prima dell'inizio della pandemia e che non c'entrano nulla con l'emergenza Covid.

E ancora: che senso ha (se il testo dell'emendamento non ha subito correzioni) non riconoscere anche ai locatori di immobili ad uso diverso dall'abitativo (commerciali ecc.) il beneficio del l'esclusione dal pagamento dell'IMU trovandosi anch'essi a subire i danni del blocco degli sfratti?

È un ulteriore elemento (che si aggiunge a molti altri) di vera e propria discriminazione nei confronti di questa tipologia di affitti. C'è ancora la possibilità di correggere questa ingiustizia. La scelta è nelle mani del Parlamento.

ASPPI - Presidenza Nazionale

Pubblicata il: 28 Giugno 2021

Superbonus, confermati i tempi più lunghi per condomìni, edifici plurifamiliari e case popolari

(Tratto da Edilportale)Il Senato ha approvato il DL sul Fondo Complementare al PNRR. La proroga al 2023 per tutti i beneficiari arriverà con la prossima LeggeConfermata la mini-proroga per il Superbonus: condomìni, persone fisiche proprietarie di edifici plurifamiliari fino a 4 unità immobiliari e case popolari potranno contare su tempi più lunghi per realizzare gli interventi di efficientamento energetico e i lavori antisismici. Lo prevede il disegno di legge di conversione del DL sul Fondo complementare (DL 59/2021) approvato in prima lettura dal Senato.In generale, si conferma quanto previsto dal decreto legge. Concedendo tempi più lunghi a condomìni, edifici plurifamiliari ed ex-Iacp si cerca di eliminare gli ostacoli che fino ad ora hanno frenato i cantieri. Sono proprio queste categorie di edifici ad avere maggiore bisogno di interventi di riqualificazione e messa in sicurezza, ma la volontà di intervenire si scontra spesso con la burocrazia e un orizzonte temporale troppo breve può scoraggiare le domande. Superbonus in edifici plurifamiliari con unico proprietario: 31 dicembre 2022Il ddl prevede che per gli interventi effettuati dalle persone fisiche (al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche), per i quali alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell'intervento complessivo, il superbonus 110% spetta anche per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2022 (anziché fino al 30 giugno 2022). Superbonus nei condomìni: 31 dicembre 2022Nei condomìni saranno agevolati con il Superbonus le spese sostenute fino al 31 dicembre 2022. La proroga non prevede condizioni, mentre al momento per beneficiare del superbonus fino al 31 dicembre 2022, i lavori in condominio devono risultare realizzati per almeno il 60% al 30 giugno 2022. Superbonus e case popolari: 30 giugno 2023 o 31 dicembre 2023Per gli ex-Iacp il ddl prevede due scadenze diverse, a seconda della percentuale di lavori ultimati al 30 giugno 2023: - se è stato realizzato meno del 60% dei lavori, il superbonus spetterà per le spese sostenute fino al 30 giugno 2023;- nel caso in cui sia stato ultimato più del 60% dell'intervento complessivo, il Superbonus spetterà per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023 Superbonus, la prossima prorogaLa conferma della proroga, contenuta nel disegno di legge, è una prova della volontà del Governo di investire sul Superbonus. Manca ora il tassello della proroga per tutti gli edifici, molto sentita dagli operatori del settore. Per gli edifici unifamiliari, la scadenza resta ferma al 31 dicembre 2021. Un tentativo di proroga generalizzata, fatto a maggio, non è andato a buon fine, ma il Governo ha più volte assicurato la volontà di dare continuità alla misura.Mercoledì 16 giugno, il Sottosegretario di Stato per l'economia e le finanze, Claudio Durigon, in risposta ad un'interrogazione presentata alla Camera, ha ribadito che il Governo intende inserire la proroga del Superbonus per il 2023 nella prossima legge di bilancio. La proroga sarà utile a centrare gli obiettivi europei, che prevedono il raddoppiamento del tasso di efficientamento energetico entro il 2025.Sui termini e le modalità della proroga incideranno le valutazioni sugli effetti finanziari, la natura degli interventi realizzati e gli obiettivi di risparmio energetico e di sicurezza degli edifici conseguiti nel 2021.

Dichiarazione IMU: va obbligatoriamente presentata (entro il 30 giugno)per i contratti a canone concordato o i comodati ai famigliari realizzati nel 2020?

La domanda è legittima. Come è noto la suddetta dichiarazione è dovuta se si entra in possesso di un immobile o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della imposta e vale per gli anni successivi (in assenza di ulteriori variazioni.)Nei due casi indicati però: comodati ai famigliari (riduzione del 50%) e contratti a canone concordato (riduzione del 25%) la questione non è chiara perchè la nuova normativa IMU pur mantenendo il beneficio fiscale non ha confermato l"esonero (presente nella vecchia norma) dall'effettuare la dichiarazione rimandando la questione ad un decreto ministeriale mai emanato. Questo suggerisce che, finché il suddetto decreto non vedrà la luce (o intervenga un chiarimento dell'agenzia delle entrate) la dichiarazione sia da considerarsi obbligatoria per i contratti a canone concordato o i comodati a famigliari realizzati nel 2020 (a differenza di quelli stipulati nel 2019 coperti dalla vecchia normativa).

È in discussione alla Commissione Bilancio della Camera dei Deputati la conversione in Legge del Decreto Sostegni bis.

Pubblicata il: 10 Giugno 2021

È in discussione alla Commissione Bilancio della Camera dei Deputati la conversione in Legge del Decreto Sostegni bis.

Chiediamo con forza che il Parlamento torni sulla questione del blocco degli sfratti per morosità che ormai perdura da più di 15 mesi, bloccando le procedure esecutive disposte dai giudici, costringendo i piccoli locatori in una situazione assurda: privi della disponibilità dell'immobile, privi del reddito che dovrebbe derivarne, oberati da spese e tasse non compensate da nessuna forma, anche parziale, di risarcimento.

Il blocco dovrebbe cessare il primo luglio per gli sfratti precedenti la pandemia (ma quanti ne saranno eseguiti nei mesi estivi?), mentre per gli altri i tempi sono stati ulteriormente prorogati dal precedente Decreto convertito in Legge (in parte a settembre, in parte addirittura fino a dicembre).

Già due tribunali italiani si sono rivolti alla Corte Costituzionale motivando l'incostituzionalità di queste misure che intervengono in modo generalizzato, senza alcun riferimento alle situazioni concrete e al doveroso bilanciamento degli interessi delle parti in causa, imponendo inoltre ai locatori un ruolo di supplenza in quello che dovrebbe essere un compito dello Stato: in questo caso, aiutare gli inquilini effettivamente in difficoltà a corrispondere gli affitti come conseguenza della pandemia.

Nel momento in cui la fase più acuta dell'emergenza volge al termine, il Parlamento è in condizione di rivedere queste scelte che stanno creando una crescente ondata di sfiducia nel mercato dell'affitto.

Intanto, faccia subito una cosa che rappresenta il minimo di ciò che è lecito attendersi da un Governo e da un Parlamento seri: cancelli l'IMU (la cui prima rata scade il 16 giugno) per gli immobili interessati al blocco degli sfratti per morosità: è veramente assurdo che vengano chiamati a pagare una imposta sulla proprietà coloro che questa proprietà se la sono vista sospesa da più di un anno.

I relatori del provvedimento in questione si sono detti favorevoli a questa misura: attendiamo nelle prossime ore la conferma dei fatti.

Alfredo Zagatti - Presidente Nazionale ASPPI

Il blocco sfratti: dopo Trieste anche il Tribunale di Piacenza ricorre alla Consulta (Tratto da: Il Piacenza)

Pubblicata il: 08 Giugno 2021

Il blocco sfratti: dopo Trieste anche il Tribunale di Piacenza ricorre alla Consulta

(Tratto da: Il Piacenza)

Il Tribunale di Piacenza ha rinviato alla Corte costituzionale, con un'ordinanza motivata il blocco delle esecuzioni immobiliari e di rilascio in atto da quasi un anno e mezzo. Ad essere violati - secondo il provvedimento - sono gli articoli 3, 24, 41, 77 e 111 della Costituzione.

Diversi i profili censurati: dalla "disparità di trattamento rispetto a situazioni analoghe" al sacrificio di "un ambito (la fase esecutiva della giurisdizione) altrettanto delicato, sia per l'economia sia per la stessa coesione del tessuto sociale, di altri che invece sono stati salvaguardati". "Interessi di rango costituzionale come l'iniziativa economica privata, la proprietà privata, la tutela giurisdizionale" - si legge nell'ordinanza - vengono sacrificati "a prescindere", con "rinuncia aprioristica al bilanciamento tra contrapposti interessi".

"La scelta legislativa, piuttosto che operare un effettivo e ponderato bilanciamento degli interessi confliggenti, appare - rileva il Tribunale di Piacenza - avventuristica e poco meditata, risolvendosi in una irragionevole disparità di trattamento rispetto a situazioni analoghe e, più in generale, andando a colpire e sacrificare un ambito (la fase esecutiva della giurisdizione) altrettanto delicato, sia per l'economia sia per la stessa coesione del tessuto sociale, di altri che invece sono stati salvaguardati". Fra l'altro - si legge sempre nell'ordinanza - "la sospensione colpisce le procedure esecutive intraprese, o comunque situazioni debitorie sorte, anche in epoca anteriore alla dichiarazione dello stato di emergenza".

Come noto, poche settimane fa il Tribunale di Trieste aveva rinviato alla Consulta la questione di costituzionalità, in particolare, del blocco degli sfratti (le esecuzioni di rilascio), per violazione di ben sei articoli della Costituzione: 3, 24, 42, 47, 77 e 117, comma 1. Misura sottoposta alla Corte "sia nella parte in cui sospende i provvedimenti di rilascio anche per situazioni estranee all'emergenza sanitaria quali le situazioni di morosità relative al mancato pagamento del canone alle scadenze e che si siano verificate anteriormente al manifestarsi della pandemia, sia nella parte in cui, prevedendo ipso iure la sospensione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, impedisce al Giudice dell'Esecuzione di delibare e valutare, mettendole a raffronto comparato, le distinte esigenze del proprietario rispetto a quelle dell'occupante ai fini del decidere se disporre la sospensione".

Decreto Sostegni e blocco degli sfratti

Pubblicata il: 06 Maggio 2021

Decreto Sostegni e blocco degli sfratti

In sede di conversione del Decreto sostegni è stato approvato un emendamento che interviene sulla questione del blocco delle esecuzioni degli sfratti per morosità che come è noto è in atto ormai da 16 mesi. L'ultima proroga indicava la fine del blocco (per tutti) alla fine di giugno. L'emendamento in questione con la motivazione di evitare il sovraffollamento di esecuzioni in un'unica data allunga ulteriormente i tempi per gli sfratti convalidati nella fase dell'emergenza Covid (fino al 30/9 per quelli convalidati fra febbraio e settembre 2020; fino al 31/12 quelli convalidati fra ottobre 2020 e giugno 2021). Rimarrebbe inalterato il termine del blocco a fine giugno per tutti gli sfratti convalidati prima dell'emergenza (prima del febbraio 2020) che perciò saranno immediatamente eseguibili.

Noi siamo sempre stati fermamente contrari al blocco delle esecuzioni che lede i diritti dei locatori legittimamente garantiti dai giudici; che interviene in modo generalizzato senza distinguere fra chi ha subito danni reali dalla pandemia e chi no; che espropria per lunghi periodi il locatore della sua proprietà senza riconoscere nessun indennizzo e lasciandolo senza reddito e gravato di spese e tasse.

Si poteva e doveva sostenere gli inquilini in difficoltà senza gravare di questo onere i piccoli proprietari immobiliari spesso alle prese con difficoltà analoghe.

Anche oggi, di fronte al prevedibile intasamento degli uffici giudiziari c'era un altro modo di intervenire rispetto all' ulteriore proroga in via legislativa per una parte degli sfratti.

Senza ulteriori proroghe sarebbe stato sufficiente che i Ministeri dell'Interno e della Giustizia emanassero alcuni indirizzi chiari sulle priorità in base alle quali programmare le esecuzioni: cominciando da quelle pre-Covid (e facendo riferimento alla data di avvio della richiesta di sfratto che precede di molto la convalida) e proseguendo con quelle per le quali non era dimostrabile alcun reale danno subito dall'inquilino a causa del sopravvenire dell'emergenza.

Seguire la via della ulteriore proroga per Legge significa persistere in una politica sbagliata.

Quanto meno, si preoccupino Governo e Parlamento di prevedere una efficace misura di risarcimento per le migliaia di piccoli proprietari incolpevolmente colpiti da queste misure.

Alfredo Zagatti - Presidente ASPPI Nazionale


Orientamenti e priorità da affermare in materia di locazioni e politiche abitative

Pubblicata il: 08 Aprile 2021

Orientamenti e priorità da affermare in materia di locazioni e politiche abitative

I danni e le tensioni derivati dall'emergenza sanitaria ed economica rischiano di ripercuotersi per molto tempo sul mercato della locazione. Al disagio di una parte di conduttori colpiti dagli effetti della pandemia si sommano gli effetti della morosità e del prolungato blocco delle esecuzioni degli sfratti per morosità, il cui accumulo provoca problemi drammatici destinati a protrarsi nel tempo.

ASPPI non può che ribadire la ferma contrarietà alla prosecuzione del blocco generalizzato delle esecuzioni degli sfratti per morosità, ingiusto per i locatori, dannoso per il mercato della locazione e per di più disposto in modo indiscriminato indipendentemente dagli effetti concreti dell'emergenza nelle situazioni concrete e nella totale assenza di misure di risarcimento per i locatori chiamati impropriamente a garantire una protezione sociale che spetta allo Stato assicurare.

Resta fermo il nostro impegno a far sì che Governo e Parlamento cambino questa politica innanzitutto garantendo il rispetto dei contenuti da essi stessi dichiarati e approvati nell'ODG approvato alla Camera su questa materia, a cominciare da quello riferito alla necessità di anticipare il termine del blocco per tutte le convalide effettuate prima del verificarsi della pandemia e di prevedere adeguati risarcimenti per i locatori interessati.

Riteniamo inoltre utile fissare alcuni indirizzi per orientare il confronto fra le forze sociali e le Istituzioni locali e regionali in tema di reperimento e impiego delle risorse e di iniziative per far fronte all'emergenza contrastandone e mitigandone gli effetti nei diversi territori.

Decisiva sarà a questo fine la capacità di garantire (possibilmente in modo unitario) la necessaria interlocuzione con Comuni e Regioni e di accompagnare il lavoro delle Istituzioni Giudiziarie garanti dei diritti.

  • A questo proposito serve e servirà in futuro una adeguata disponibilità di risorse pubbliche: il primo sforzo da compiere è premere sulle istituzioni regionali e locali affinché il plafond di risorse disponibili (per altro insufficiente) derivante dal riparto delle risorse statali sia efficacemente implementato da risorse regionali o comunali (o da misure concomitanti come gli interventi sull'IMU).
  • In secondo luogo, l'impegno di queste risorse deve essere tempestivo ed efficace: va concentrato nel settore della locazione privata (che a differenza dell'ERP non gode di nessuna forma di sostegno); i contributi erogati per contribuire a corrispondere il canone di locazione vanno direttamente indirizzati ai locatori, per evitare ritardi e distorsioni, vanno stabilite delle chiare priorità di intervento;
  • In ordine a queste ultime, le indicazioni da prevedere sono: l' Incentivazione, con adeguati sostegni pubblici alla rinegoziazione dei contratti, a fronte di documentate difficoltà dei conduttori causate dall'emergenza (la via della rinegoziazione- ove liberamente accettata - può prevenire nuove richieste di rilascio ed evitare o ritardare nuove esecuzioni); sostegno ai locatori che già oggi patiscono gli effetti della morosità e del blocco degli sfratti; sostegno ai conduttori in maggiore difficoltà in base a precisi limiti di reddito.
  • L'impiego delle risorse pubbliche da destinare a sostegno dell'affitto per far fronte alle difficoltà determinate dall'emergenza devono essere ricondotte all'effettivo area del bisogno e vanno quindi individuati parametri oggettivi e condivisi; es: perdita del lavoro, sopravvenuta cassa integrazione, perdita di reddito oltre una certa soglia per i non dipendenti; ecc.. Dalla definizione e dal rispetto di questi parametri dipende per gran parte l'efficacia e l'equità degli interventi.
  • I medesimi parametri possono orientare, tenuto conto del pieno rispetto dell'autonomia degli Uffici giudiziari, la prevedibile necessità di programmazione delle esecuzioni al termine del blocco e il necessario sostegno a chi subirà il provvedimento trovandosi in queste condizioni.

Nel primo caso, sarà opportuno garantire in via prioritaria le esecuzioni per le quali il conduttore non dimostri il sussistere di queste condizioni;

Nel secondo caso, oltre al sostegno al reddito per la ricerca di nuove soluzioni abitative reperite individualmente, i comuni ( e, ove esistono, le agenzie per la casa) vanno incalzati ad individuare tutte le soluzioni utili a reperire soluzioni adeguate agendo sul patrimonio pubblico o rendendosi garanti delle condizioni contrattuali presso il settore privato, utilizzando gli strumenti che già la legislazione mette a disposizione (es. art. 11 della Legge 431/98).

ASPPI - Presidenza Nazionale


Blocco sfratti per morosità, qualcosa si muove.

Pubblicata il: 20 Febbraio 2021

Dopo il parere critico della Commissione Finanze, va segnalato il parere ancora più esplicito della Commissione Giustizia che chiede di distinguere fra i diversi casi di morosità e di riconoscere agevolazioni ai locatori.

Nella riunione di maggioranza in vista del voto di oggi 20 febbraio 2021 sembrerebbe intanto raggiunta l'intesa per escludere dal blocco le morosità precedenti la pandemia.

Se la notizia fosse confermata si sarebbe raggiunto un primo, parziale obiettivo fra quelli da noi indicati.


Camera dei Deputati osservazioni proroga blocco sfratti

Pubblicata il: 05 Febbraio 2021

La Commissione Finanze della Camera dei Deputati ha inserito nel parere reso in merito al Decreto Milleproroghe le osservazioni che sotto riportiamo riferite al blocco degli sfratti che si intende prorogare fino a giugno.

Sono osservazioni giuste di cui speriamo tutta la Camera dei Deputati tenga conto.

Per parte nostra sottolineiamo ancora una volta la iniquità e irragionevolezza di questa proroga.

ASPPI scrive al Governo sulla decisione di prorogare gli sfratti al 31 dicembre 2020

Pubblicata il: 17 Set 2020

Illustrissimo Onorevole,

Vi sollecitiamo ad eliminare una grave ingiustizia che produce una profonda distorsione nel mercato dell'affitto, che oggi colpisce i locatori di immobili, ma finirà, come una lunga esperienza insegna, per ripercuotersi negativamente sugli inquilini.

Ci riferiamo alla decisione, formalmente motivata dall'emergenza Covid di prorogare fino al 31 dicembre il blocco degli sfratti.

La quasi totalità degli sfratti è motivata da morosità, cioè dalla non volontà o non possibilità di pagare il canone con la conseguenza che il locatore si trova per molti mesi senza un reddito e comunque gravato dalle imposte e dagli obblighi condominiali di sua spettanza. In Italia la stragrande maggioranza delle case in affitto vedono come locatori piccoli proprietari immobiliari che hanno nell'affitto una fonte di reddito a volte esclusiva, spesso integrativa di redditi modesti.

Ma, al di là di questo aspetto che fa apparire del tutto pretestuosa l'immagine del locatore come "soggetto forte" ciò che contestiamo alla radice è il principio in base al quale il problema sociale di una parte degli inquilini venga integralmente scaricato sui locatori provocando una immediata e prolungata perdita di reddito senza compensazione alcuna. In quale altro settore della vita sociale si manifesta una situazione paragonabile? Lo Stato pretende dai suoi cittadini di assolvere al loro dovere di contribuenti; nessuno giustifica l'acquirente che non paga una fornitura di beni e servizi; lo stesso blocco dei licenziamenti viene ampiamente compensato dal ricorso alla cassa integrazione e comunque il lavoratore è tenuto a prestare la sua opera. Per i locatori, e solo per loro, vale un'altra regola: rinuncino al reddito contrattualmente previsto senza possibilità di far valere il proprio diritto.

Il blocco generalizzato che si sta attuando non distingue minimamente fra inquilini effettivamente colpiti economicamente dall'emergenza e quanti non hanno subito da essa nessun effetto.

Di più: la reiterazione di questi provvedimenti ha provocato l'effetto di bloccare l'esecuzione di rilasci convalidati ben prima dell'insorgere dell'emergenza con perdite di reddito che si stanno accumulando da molti mesi e per le quali non vi è nessuna prospettiva certa.

Anche quando cesseranno gli effetti dell'attuale normativa occorrerà un lunghissimo periodo per smaltire ciò che si è nel frattempo accumulato, senza considerare l'atteggiamento di molti tribunali che, probabilmente condizionati dal 'clima' che circonda questo tema stanno rallentando al di là dell'accettabile le procedure propedeutiche alle esecuzioni.

Tutto questo sta producendo effetti distorsivi enormi con il rischio concreto che moltissimi piccoli locatori decidano di ritirarsi dal mercato dell'affitto , in questo modo, determinando una situazione di grande difficoltà innanzitutto per coloro che cercheranno casa nei prossimi mesi.

La nostra proposta è semplice: si eliminino subito blocchi che stravolgono la fisiologia del mercato dell'affitto; si potenzi una politica che in modo selettivo aiuti gli inquilini in effettiva difficoltà, incentivi i locatori a non dar seguito alle procedure di rilascio compensandoli dei danni subiti. Il altre parole lo Stato si faccia carico dei problemi sociali e garantisca un effettivo equilibrio di interessi fra le parti coinvolte nel contratto.

Cordialmente.

Il Presidente di ASPPI Nazionale

On. Alfredo Zagatti


L'emergenza sanitaria legata alla diffusione del virus Covid-19 sta avendo effetti significativi nell'economia in generale e ha portato in primo piano le tensioni tra proprietari di immobili e conduttori/affittuari.

Pur a fronte della conclamata emergenza, tuttavia, non esiste al momento una norma che permetta al conduttore di ottenere una sospensione o la riduzione del canone di locazione, ancorché si verifichino eventi straordinari.

Nel silenzio del Legislatore, le parti possano liberamente stipulare accordi integrativi dell'originario contratto al fine di prevedere, ad esempio:

- solo una riduzione temporanea del canone;

- la sospensione temporanea del pagamento del canone;

- una diversa rateazione del canone annuale;

- la riduzione definitiva del canone.

E' un'operazione che richiede molta attenzione, in quanto in caso di errori il proprietario si troverebbe a dover pagare le imposte nella maggiore misura contrattualmente prevista anziché sui canoni effettivamente percepiti nella misura concordata.

L'accordo, infatti, deve essere redatto in forma scritta e successivamente registrato all'Agenzia delle Entrate.

A.S.P.P.I. è a Vostra disposizione per l'assistenza necessaria alla stipula di tali accordi.

Per maggiori informazioni, anche per quel che riguarda i costi (comprensivi anche delle spese di registrazione), potrete utilizzare i consueti recapiti, di seguito indicati per Vostra comodità.


Pubblicata il: 02 Lug 2020

Riduzione del canone di locazione


Pubblicato 11 marzo 2020

Comunicato stampa ASPPI



Pubblicato 04 febbraio 2020

Cedolare secca e sublocazione