Tematiche e Comunicazioni

Il fascicolo fabbricato.Questa volta se ne occuperà direttamente la Pubblica Amministrazione

Lo scorso 18 febbraio è stata presentata la nuova Mappa dei rischi dei Comuni Italiani redatta dall'Istat e Casa Italia - Dipartimento della Presidenza del Consiglio, che ha esposto un quadro informativo integrato sui rischi naturali del nostro territorio aggiornato al 30 giugno 2018.

Tali informazioni (rivenienti da vari enti quali Istat, INGV, ISPRA, Ministero per i beni e le attività culturali) consentono, attraverso una serie di variabili e di indicatori specifici, di avere una visione d'insieme dei rischi di origine sismica, vulcanica, idrogeologica riferiti ai singoli Comuni (oltre ad altre informazioni di carattere demografico, abitativo, territoriale e geografico). Nello specifico:

Pubblicato 9 aprile 2019

A seguito della presentazione della Mappa dei rischi dei Comuni italiani, che delinea i potenziali pericoli per la sicurezza delle aree e degli edifici, nonché per l'incolumità dei cittadini, spunta l'ipotesi di un fascicolo del fabbricato che possa ricostruire la storia di ogni singolo edificio; la sua redazione sarà il frutto del lavoro congiunto di vari enti


  • rischio sismico: valuta lo scuotimento del terreno atteso in una certa area in un certo periodo di tempo a causa di terremoti naturali; questa valutazione si basa sulla definizione di tutte le possibili sorgenti sismogenetiche, sulla frequenza dell'accadimento sismico, sui valori di magnitudo (in rapporto agli eventi già verificatesi e ai dati geologici e geodetici) e sulla modellazione probabilistica degli scuotimenti che potrebbero prodursi nell'area;
  • rischio idrogeologico: si fa riferimento al Rapporto 2018 sul dissesto idrogeologico in Italia, che specifica le pericolosità relative a frane e alluvioni sul territorio nazionale e gli indicatori di rischio relativi a popolazione, famiglie, edifici, imprese e beni culturali;
  • rischio vulcanico: valuta il rischio attraverso il monitoraggio dei vulcani attivi.

Obiettivo primario della Mappa dei rischi è certamente quello di identificare, a seguito dei potenziali pericoli per la sicurezza dei cittadini, le priorità di intervento e le misure necessarie da adottare in forma preventiva, ma non solo.

Infatti, partendo dalla valutazione dei rischi e dalla vulnerabilità delle aree, è emersa la necessità di valutare anche la storia di ogni singolo edificio.

Non ci si può limitare a classificare e valutare l'area su cui insiste un immobile, ma bisogna approfondire anche lo stato conservativo dell'edificio e ricostruire tutti gli eventuali interventi a cui è stato sottoposto nel corso degli anni.


Si torna a parlare, dunque, del Fascicolo Fabbricato, una sorta di carta d'identità dell'immobile che raccoglie tutte le informazioni riguardanti la struttura, gli eventuali interventi di ristrutturazione, di adeguamento impiantistico, sismico, energetico. L'idea è convogliare tutti questi dati, in possesso di enti diversi, in un'unica Banca Dati in grado di fornire in maniera univoca un quadro complessivo dell'edificio e delle sue criticità cosicché da promuovere interventi preventivi e/o risolutivi.

Tuttavia, a differenza delle ipotesi di Fascicolo Fabbricato circolate negli anni precedenti, che proponevano l'obbligatorietà della redazione del documento da parte dei proprietari, a proprie spese, affidandosi a professionisti e tecnici abilitati, l'attuale proposta vedrebbe il coinvolgimento di tutti gli enti interessati (Comune, Catasto, Genio Civile, ecc.) che, attraverso un lavoro congiunto e lo scambio dei dati, produrrebbero il nuovo Fascicolo.

La proposta ha trovato il parere favorevole di diversi sindaci che auspicano un risultato simile a quello ottenuto nella redazione della Mappa dei rischi dei Comuni (che ha visto il coordinamento di vari enti), anche per il patrimonio edilizio esistente.

Ricordiamo che nel maggio 2017 era stato presentato un DDL alla Camera in base al quale le Regioni avrebbero dovuto adottare (entro il 31.12.2017) misure atte a rendere obbligatorio il fascicolo fabbricato per tutte le proprietà private (comprese le pertinenze e qualsiasi sia la destinazione funzionale).

In tal senso, il proprietario era responsabile della predisposizione e dell'aggiornamento del fascicolo fabbricato che andava redatto per ogni edificio, in collaborazione con un professionista abilitato, al fine di ricostruire il patrimonio "genetico" dello stesso (il proprietario avrebbe goduto di una detrazione fiscale del 50% per le spese debitamente documentate e sostenute entro il 31.12.2018).

Il fascicolo avrebbe fornito un quadro dettagliato e aggiornato sullo stato dell'immobile, la sua storia e le fasi di trasformazione, gli interventi eseguiti e le eventuali criticità di natura strutturale, ambientale, energetica e impiantistica che avrebbero potuto richiedere interventi manutentivi o di ristrutturazione più profonda.

Tuttavia, l'obbligatorietà di un Fascicolo Fabbricato non è mai entrata in vigore, pur se auspicato da vari enti e associazioni di categoria; si è parlato anche di Fascicolo Fabbricato Digitale che, attraverso la digitalizzazione dei dati, avrebbe fornito una serie di informazioni dettagliate sul comparto edilizio e infrastrutturale esistente, sia pubblico che privato, dando poi l'opportunità di attuare politiche e azioni di prevenzione e di riqualificazione, ma ad oggi non vi è ancora nulla di concreto.




Cedolare secca al 21%
per le locazioni commerciali: requisiti

Pubblicato il 6 Marzo 2019

  1. A- Il contratto deve intercorrere fra soggetti (locatore e conduttore) che non avevano un contratto in corso alla data del 15/10/2018, e che sia sottoscritto non prima del 01/01/2019;

  2. B- Il locatore deve essere obbligatoriamente persona fisica;

  3. C- L'unità immobiliare oggetto del contratto deve essere esclusivamente di categoria catastale C/1;

  4. D- La metratura dell'unità immobiliare concessa in locazione non deve essere superiore a mq 600 escluse le pertinenze: per tale ragione occorre indicare nel contratto la metratura complessiva di quanto concesso in locazione;

  5. E- Nel contratto deve essere indicato il riferimento normativo all' art. 1 comma 59 della legge 30 dicembre 2018 n° 145 pubblicata sul supplemento ordinario n° 62 della Gazzetta Ufficiale n° 302 del 31/12/2018;

  6. F- Nel contratto deve essere inserita la seguente clausola: Il locatore dichiara di volersi avvalere dell'opzione per il regime fiscale della cd. "Cedolare Secca" di cui al combinato disposto di quanto previsto dall'art. 1 comma 59 della legge 30 dicembre 2018 n° 145, nonché dall'art. 3 del Decreto Legislativo n° 23 del 14/03/2011, e pertanto rinunzia all'aggiornamento Istat del canone di locazione. In caso di revoca dell'opzione, di cui sarà data comunicazione al conduttore tramite raccomandata A/R, il canone potrà essere aggiornato in base alla variazione massima consentita dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai ed impiegati (indice FOI) rilevata dall'Istat. 


Mercato Immobiliare a Verona

Pubblicato 7 febbraio 2019

Verona, con una popolazione di 252.520 abitanti, è il capoluogo dell'omonima provincia.

Dal punto di vista immobiliare le zone più importanti, in temini di numero di annunci pubblicati, sono le seguenti: Centro Storico, Borgo Roma, Borgo Venezia / Borgo Trieste, Borgo Milano,Veronetta, Borgo Trento, Cittadella, Golosine.
In assoluto la zona più presente negli annunci immobilari è Centro Storico con oltre 1.253 annunci immobiliari complessivi tra affitto e vendita attualmente presenti.

E' una città molto importante nel mercato immobiliare della provincia, con oltre un quinto degli annunci immobiliari e circa il 23% di tutti gli annunci immobiliari della provincia sono relativi alla città.

In totale sono presenti in città 12.359 annunci immobiliari, di cui 9.745 in vendita e 2.614 in affitto, con un indice complessivo di 48 annunci per mille abitanti.

Secondo i dati dell' OMI, il prezzo degli appartamenti nelle diverse (19) zone a Verona è compreso in tutta la città tra 1.050 €/m² e 3.650 €/m² per la compravendita e tra 4,7 €/m² mese e 11,4 €/m² mese per quanto riguarda le locazioni.

Il prezzo medio degli appartamenti in vendita (2.000 €/m²) è di circa il 15% superiore alla quotazione media regionale, pari a 1.750 €/m² ed è anche di circa il 20% superiore alla quotazione media provinciale (1.650 €/m²).
La quotazione dei singoli appartamenti a Verona è estremamente disomogenea e nella maggioranza dei casi i prezzi sono molto lontani dai valori medi in città, risultando inferiori a 1.550 €/m² o superiori a 2.500 €/m².
Verona ha un prezzo medio degli appartamenti in vendita di circa 2.000 €/m², quindi circa il 45% in meno rispetto ai prezzi medi a Firenze e circa il 114% in più rispetto ai prezzi medi a Reggio di Calabria, che hanno, rispettivamente, i prezzi più alti e più bassi in Italia, tra le città con una popolazione compresa tra 100.000 e 500.000 abitanti.

Le singole zone

Prendendo come riferimento le quotazioni degli appartamenti in vendita la zona Santa Lucia (1.350 €/m²) è la più economica, mentre raggiunge le quotazioni più elevate la zona Centro Storico (3.250 €/m²).

Secondo l' OMI, per le compravendite la zona B2 (CENTRO STORICO, S.STEFANO, S.MARIA ROCCA MAGGIORE, LUNGADIGE PORTA VITTORIA) è quella con le quotazioni più alte (fino a circa 3.650 €/m²), mentre al contrario la zona D5 (GALTAROSSA, BASSO ACQUAR, PARCO FERROVIARIO, FIERA, Z.A.I. E SUOI AMPLIAMENTI, QUADRANTE EUROPA) si caratterizza per i valori più bassi (a partire da 1.050 €/m²).

Zona vendita ricerca


Dinamica dei prezzi a Verona e quotazioni immobiliari per tipologia

Il quadro complessivo tra tutte le categorie d'immobili in vendita a Verona mostra che negli ultimi 3 mesi i prezzi sono sostanzialmente invariati (-0,47%). La sostanziale stabilità dei prezzi riscontrata non è chiaramente evidenziabile nel periodo.

Per quanto riguarda più nello specifico i singoli segmenti del mercato a Verona, è possibile osservare che la tipologia che ha registrato il maggior apprezzamento percentuale è costituita da bivani: le quotazioni mostrano un incremento di circa il 7% negli ultimi 3 mesi.
La tipologia che ha invece registrato il maggior deprezzamento percentuale è costituita da locali commerciali: le quotazioni hanno accusato una flessione di circa il 6% negli ultimi 3 mesi.

FASCICOLO DEL FABBRICATO 2019: guida - costo - obbligo

Pubblicato il 7 febbraio 2019

Fascicolo del fabbricato: A seguito dei recenti eventi sismici, gli Enti locali e le Istituzioni stanno valutando la possibilità di ripristinare l'obbligatorietà del Fascicolo del fabbricato. A livello nazionale e regionale ci sono stati diversi disegni di legge, che però non hanno mai completato l'iter di approvazione parlamentare. In questa breve guida verrà discusso tale strumento.

Che cos'è, quali sono i contenuti, quando è obbligatorio e ogni quanto va aggiornato, da chi deve essere redatto e le spese/costi per la realizzazione nel 2019.

Che cos'è il Fascicolo del fabbricato e qual è il suo contenuto?

Il Fascicolo del fabbricato è un documento tecnico nel quale sono contenute tutte le informazioni relative allo stato di agibilità e di sicurezza di un immobile, sotto il profilo della stabilità, dell'impiantistica e della manutenzione.

Con il Fascicolo occorre poter individuare l'unità immobiliare, sotto tutti gli aspetti, tra cui la legittimità edilizia-urbanistica, comprenderne lo stato di conservazione, e programmare di conseguenza tutti gli eventuali interventi necessari, per mantenere efficiente l'immobile in tutte le sue componenti. In particolare, i paragrafi del Fascicolo definiscono:

- l'individuazione dell'intero immobile sotto il profilo tecnico e amministrativo;

- la tipologia strutturale, con l'aspetto antisismico,

- le dotazioni e caratteristiche impiantistiche,

- la descrizione delle rifiniture,

- lo stato di manutenzione,

- gli interventi modificativi rispetto allo stato originario,

- le indicazioni sulle operazioni di manutenzione da effettuare,

- le indicazioni sul corretto uso dell'immobile. con particolare riferimento alla sicurezza.

Quand'è obbligatorio il Fascicolo del fabbricato e ogni quanto deve essere aggiornato?

Premettiamo che non è obbligatorio, o meglio è lasciata la facoltà ai Comuni di prevederne l'istituzione. Dipende quindi dai Regolamenti edilizi comunali.

Detto fascicolo, in genere, viene aggiornato con cadenza non superiore a dieci anni e tenuto a cura del proprietario o dell'Amministratore del condominio. Inoltre, deve essere aggiornato in occasione di ogni lavoro o modifica significativa dello stato di fatto e/o della destinazione d'uso dell'intero fabbricato o di parte di esso. L'aggiornamento deve essere completato entra trenta giorni dalla data di ultimazione dei lavori o delle modifiche effettuate.

Chi deve provvedere a far redigere il Fascicolo del fabbricato e da chi viene redatto?

Gli oneri per la redazione del fascicolo del fabbricato sono a carico dei proprietari. L'acquisizione presso gli uffici regionali della documentazione necessaria alla predisposizione del fascicolo non ha oneri per il richiedente.

Alla compilazione del fascicolo del fabbricato provvede un tecnico abilitato, architetto, ingegnere o geometra, sulla base della documentazione tecnico-amministrativa fornita dal proprietario o dall'Amministratore del condominio ovvero, qualora necessario, previa acquisizione di ulteriori elementi conoscitivi, di indagini e rilievi.

Qual è il costo del Fascicolo del fabbricato?

La parte più consistente della spesa riguarda la parcella del tecnico con le spese da esso sostenute e le eventuali verifiche realizzate. E' difficile definire con certezza un prezzo indicativo, in quanto dipende da una moltitudine di fattori tra cui: dimensioni dell'edificio, zona di ubicazione, documentazione richiesta dai Comuni o dai proprietari, stato e situazione dell'immobile etc.







Fascicolo del fabbricato digitale

Infine, per la velocizzare del processo, sarà necessaria la pubblicazione on line delle certificazioni energetiche già diffuse e la digitalizzazione degli archivi del catasto, che dovranno essere a disposizione dei professionisti abilitati. In questo modo la trasmissione telematica del fascicolo del fabbricato all'ente preposto non sarà un onere del cittadino ma del professionista.

Fascicolo del fabbricato obbligatorio: le caratteristiche necessarie

A proposito di professionisti, il loro ruolo dei professionisti per il fascicolo del fabbricato deve essere centrale. Le certificazioni per la sua redazione dovranno partire da verifiche concrete e tecniche dell'edificio realizzate da professionisti qualificati con competenze specifiche, pensate per gli edifici su cui ci si appresta a fare le verifiche, e che conoscono procedure specifiche come carotaggi, verifiche strutturali, diagnostica del sottosuolo. Andrà fatta la distinzione tra edifici storici e moderni, con classificazioni, attestazioni e analisi che verranno richieste a professionisti con specializzazioni specifiche.

All'interno del fascicolo (su cui in particolare ha insiste il sindacato) dovrà contenere una parte generale - che esplicita se l'unità abitativa fa parte di un condominio o di strutture con più di 4 unità abitative - e una parte specifica sulla singola unità abitativa.

Nel fascicolo del fabbricato dovrà esserci inoltre la condizione sismica e strutturale dell'edificio e dell'unità abitativa basata su una classificazione omogenea nazionale, la classe energetica e dell'esposizione al rumore.

I costi del fascicolo del fabbricato dovranno essere contenuti o nulli per i cittadini (dovresti leggere Fascicolo del fabbricato, un archivio unico per ridurre le spese dei proprietari), al netto però di adeguati oneri per professionisti e per l'archiviazione amministrativa. Le eventuali spese per la certificazione sismica potrebbero essere agevolate. Ogni intervento significativo, anche il risultato della manutenzione obbligatoria ogni 20 anni, potrà prevedere un aggiornamento del fascicolo del fabbricato.

Fascicolo del fabbricato: cosa dovrà contenere

Il fascicolo del fabbricato dovrà contenere:
1) avere tutte le informazioni che riguardano la costruzione dell'edificio e le sue pertinenze, e registrare le eventuali modifiche apportate.
2) la localizzazione;
3) la tipologia delle fondazioni, delle elevazioni e della struttura portante;
4) le planimetrie e i grafici o un rilievo geometrico, e tutte le caratteristiche, incluse quelle volumetriche o dimensionali, dell'immobile al momento della predisposizione del fascicolo;
5) epoca di costruzione, sistema e materiali utilizzati;
6) situazione catastale storica e corrente;
7) pertinenze edilizie prive di autonoma destinazione;
8) segnalazioni al proprietario e alle amministrazioni di eventuali elementi di criticità statica, sismica o geologica; carenze documentali essenziali alla valutazione della sicurezza;
9) rilevazione della eventuale presenza di fessurazioni o lesioni;
10) caratteristiche geologiche del suolo e del sottosuolo.

Immobili: arriva il certificato di stabilità obbligatori

Pubblicato il 12 luglio 2017

Sarà inserito nella legge di stabilità. Lo ha annunciato il ministro Del Rio

n arrivo il certificato di stabilità obbligatorio per comprare e vendere immobili. Lo ha annunciato in un'intervista a Repubblica il ministro per le infrastrutture Graziano Del Rio. La novità dovrebbe arrivare già con la prossima legge di stabilità, prevedendo, appunto, la certificazione statica dell'edificio o dell'abitazione direttamente nei contratti di compravendita immobiliare.

Il fascicolo di stabilità obbligatorio

Una novità che prende le mosse dalla tragedia avvenuta nei giorni scorsi in seguito al crollo della palazzina a Torre Annunziata, che ha causato la morte di 8 persone, e che riaccende i riflettori sul problema dei rischi di un patrimonio immobiliare nazionale spesso fatiscente.

Un problema che "da vent'anni si cerca inutilmente di affrontare" e che ora potrebbe trovare una soluzione nell'introduzione del cosiddetto libretto o certificato di stabilità.

Così "com'è obbligatoria la certificazione energetica, nei contratti d'affitto o di compravendita lo sarà anche quella statica", dice semplicemente il ministro.

Stabilità case: il nodo dei costi

L'introduzione del libretto del fabbricato, in grado di certificare lo stato reale delle nostre abitazioni, è stata sempre bloccata per via dei costi. Ma questa motivazione "da qualche tempo - afferma il ministro - è venuta meno". Grazie al sisma bonus ora è possibile fare le analisi delle condizioni statiche degli immobili "con la possibilità di detrarre fiscalmente fino all'85% delle spese sostenute. Il beneficio, inoltre, continua Del Rio - può essere goduto in tutto il Paese, perché l'Italia intera è di fatto sismica, e c'è anche la possibilità di cedere a chi fa il lavoro il credito fiscale nei confronti dello Stato".

Sinora, dunque, non avendo "potuto imporre per legge il libretto del fabbricato - spiega ancora il ministro - abbiamo cercato di rendere appetibile con gli incentivi l'esame e l'adeguamento statico degli immobili". A questo punto, però, conclude "si rende necessario un salto di qualità culturale dei proprietari".

I dati del resto parlano chiaro: secondo Confartigianato e Istat sono ben 2 milioni in tutta Italia le abitazioni a rischio, ossia il 6,4% dei 31 milioni censiti al catasto.