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Convertito in Legge dal Senato il Decreto Sostegni bis

Pubblicata il: 23 Luglio 2021

Il testo, particolarmente corposo, contiene diverse misure di interesse per i locatori e i proprietari immobiliari in parte modificative rispetto al testo originario. Le riassumiamo brevemente:

Art. 4 (modificato)

Estensione e proroga del credito d'imposta per i canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo e affitto d'azienda

"Bonus affitti" esteso alle imprese esercenti attività di commercio al dettaglio con ricavi 2019 superiori a 15 milioni di euro. Il credito d'imposta spetta in riferimento ai canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo versati per ciascuno dei mesi da gennaio a maggio 2021, sempreché l'ammontare medio mensile del fatturato e dei corrispettivi del periodo 1° aprile 2020 - 31 marzo 2021 sia inferiore almeno del 30% rispetto a quello del periodo 1° aprile 2019 - 31 marzo 2020 (requisito non necessario per chi ha iniziato l'attività a partire dal 1° gennaio 2019). Per tali soggetti, il bonus è inferiore rispetto a quello spettante a chi ha avuto ricavi entro i 10 milioni di euro: è pari al 40% (anziché il 60%) del canone mensile per la locazione di immobili a uso non abitativo e al 20% (invece che il 30%) dei canoni per affitto d'azienda (commi 2-bis e 2-ter - nuovi).

Art. 4-bis (nuovo)

Modifica dell'articolo 6-novies del decreto-legge 22 marzo 2021, n. 41, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 maggio 2021, n. 69

Rinegoziazione dei canoni nel settore commerciale

Perfezionata la norma del primo "decreto Sostegni" secondo la quale, nei casi in cui il locatario abbia subito una significativa diminuzione del volume d'affari, del fatturato o dei corrispettivi per le restrizioni sanitarie, la crisi economica di taluni comparti e la riduzione dei flussi turistici a causa della pandemia, locatario e locatore devono collaborare tra loro per rideterminare il canone di locazione. Viene ora specificato che, se il locatario non ha avuto accesso, a partire dall'8 marzo 2020, ad alcuna delle misure di sostegno economico adottate per fronteggiare gli effetti delle restrizioni imposte dall'emergenza ovvero non ha beneficiato di altri strumenti di supporto economico/finanziario concordati con il locatore, le parti sono chiamate a collaborare tra loro in buona fede per la ridefinizione del canone per un periodo massimo di cinque mesi nel corso del 2021. La disposizione vale per gli operatori economici che nel periodo l° marzo 2020 - 30 giugno 2021 hanno registrato un ammontare medio mensile del fatturato e dei corrispettivi inferiore almeno del 50% rispetto a quello del periodo 1° marzo 2019 - 30 giugno 2020 e la cui attività è rimasta obbligatoriamente chiusa per almeno 200 giorni, anche non consecutivi, a partire dall'8 marzo 2020.

Art. 4-ter (nuovo)

Esenzione dal versamento dell'imposta municipale propria in favore dei proprietari locatori

Azzerata l'Imu 2021 ai proprietari di immobili i cui inquilini hanno lo sfratto sospeso a seguito delle norme emergenziali. La misura di favore riguarda le persone fisiche che possiedono un immobile concesso in locazione a uso abitativo, per il quale è stato convalidato lo sfratto per morosità entro il 28 febbraio 2020, ma con procedura bloccata sino al 30 giugno 2021; l'esenzione dal versamento dell'imposta si applica anche agli immobili locati come abitazione per i quali la convalida dello sfratto è intervenuta dopo il 28 febbraio 2020, con esecuzione sospesa fino al 30 settembre 2021 o al 31 dicembre 2021. Chi ha pagato la prima rata in scadenza lo scorso 16 giugno ha diritto al rimborso di quanto versato, con le modalità che saranno stabilite da un decreto Mef entro 30 giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del "Sostegni bis".

Art. 65-bis (nuovo)

Fondo per il restauro e per altri interventi conservativi sugli immobili di interesse storico e artistico

Istituito un Fondo per la tutela e la valorizzazione del patrimonio immobiliare di interesse storico e artistico, con dotazione di 1 milione di euro per ciascuno dei due anni. A valere su tali risorse, alle persone fisiche che detengono immobili di interesse storico e artistico soggetti alla tutela prevista dal Codice dei beni culturali e del paesaggio, non utilizzati nell'esercizio d'impresa, è riconosciuto un credito d'imposta, pari al 50% delle spese sostenute negli anni 2021 e 2022 per la loro manutenzione, protezione o restauro. Il bonus, non cumulabile con alcun altro contributo o finanziamento pubblico né con la specifica detrazione prevista dal Tuir per i beni vincolati (articolo 15, comma 1, lettera g), Dpr 917/1986), è utilizzabile in compensazione o può essere ceduto a soggetti terzi, inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari. Un decreto interministeriale (Cultura ed Economia e finanze) stabilirà le modalità attuative della disposizione.

Riforma del Fisco e tasse sulla casa - a cura dell'avv. Laura Bersanetti (consulente ASPPI)

Pubblicata il: 16 Luglio 2021

Riforma del Fisco e tasse sulla casa

Al termine di una lunga e impegnativa indagine conoscitiva le Commissioni Finanze di Camera e Senato riunite congiuntamente, hanno approvato il 30 giugno scorso un documento conclusivo sui lineamenti che dovrebbe assumere la riforma fiscale di cui il Governo ha annunciato la prossima realizzazione.

Si tratta di un documento importante perché esplicitamente si propone di dettare indirizzi precisi al Governo che deve lavorare alla riforma: questi indirizzi emergono dal testo ed escono dalle Commissioni con un ampio sostegno parlamentare.

Presumibilmente il Governo proporrà una Legge Delega che ovviamente andrà approvata dalle Camere che dovranno anche esprimersi con propri pareri (vincolanti) sui testi dei Decreti Delegati che successivamente saranno varati. In questo caso quindi, il parere preventivo del Parlamento conta, eccome.

Il dibattito sulla tassazione immobiliare si è concentrato su alcune questioni molto sensibili.

La prima di queste riguarda il mantenimento della cedolare secca per gli affitti nel settore abitativo.

I Commissari impegnati nelle audizioni hanno ascoltato opinioni diverse su questo punto e non è mancato chi ha sostenuto la causa dell'eliminazione di tutti i regimi di imposta sostitutiva compreso quello sugli affitti, per fortuna efficacemente contrastato da chi ha sostenuto, al contrario, l'efficacia di questo strumento soprattutto in presenza di una forte tassazione di carattere patrimoniale.

La scelta presente nel documento conclusivo va nel senso di mantenere lo strumento della tassazione sostitutiva ove oggi è presente, quindi anche nel settore delle locazioni.

Si tratta di una conclusione importante, che andrà difesa in tutto il corso del dibattito.

Come più volte è emerso nelle relazioni tecniche del Tesoro, la cedolare nel mercato degli affitti ha dato un'ottima prova di sé, come strumento di efficace emersione dell'evasione oltre ad aver assicurato ai locatori che la utilizzano uno strumento efficace per mitigare la duplice imposizione reddituale e patrimoniale (IMU) a cui sono sottoposti.

Va poi ricordato come l'applicazione di una cedolare secca particolarmente agevolata per i contratti a canone concordato abbia rappresentato un potente incentivo allo sviluppo di questa tipologia di contratti che, assicurando un canone calmierato, costituiscono oggi il principale strumento delle politiche abitative.

Un'altra questione ha acceso il dibattito fra i commissari nella fase finale di approvazione del documento: il tentativo di introdurre nel documento il tema della rivalutazione delle rendite catastali per ricavare risorse a beneficio dei piccoli comuni (nei quali prevedere un loro abbassamento).

Posta così la questione sembrava rappresentare il classico "cavallo di Troia" per produrre un aumento delle rendite (e quindi della tassazione) per la generalità dei proprietari dimenticando che già oggi per effetto delle rivalutazioni automatiche decise dal Governo Monti (e sempre confermate) la tassazione patrimoniale sugli immobili è a livelli altissimi, moltiplicati molte volte rispetto al periodo precedente. Questa impostazione alla fine è stata giustamente respinta. Naturalmente, anche in questo caso sarà necessario vigilare affinché impostazioni analoghe non trovino spazio nel proseguo del confronto.

Avv. Laura Bersanetti (consulente ASPPI)

Pubblicata il: 08 Luglio 2021

Beneficio IMU per gli immobili ad uso abitativo che subiscono il blocco degli sfratti: un passo avanti importante ma insufficiente

La Commissione Bilancio della Camera dei Deputati, in sede di conversione in Legge del Decreto Sostegni bis ha approvato un emendamento che esclude dal pagamento dell'IMU 2021 i proprietari di immobili ad uso abitativo che dal febbraio 2020, pur in possesso della convalida di sfratto per morosità, subiscono il blocco delle esecuzioni decretato dal Governo e più volte reiterato e i cui effetti si protrarranno per una parte degli immobili fino alla fine dell'anno. Oltre a non pagare il saldo i suddetti proprietari godranno di un credito di imposta a titolo di rimborso della prima rata dell'IMU versata entro il 16 giugno.

Si tratta di un primo segnale, da noi fortemente richiesto, per mitigare il danno subito da migliaia di locatori che da più di 15 mesi vedono il proprio immobile occupato, senza ricevere alcun reddito, sostenendone le spese e, finora, senza ricevere alcun contributo pubblico a parziale risarcimento dell'improprio ruolo di supplenza sociale che lo Stato ha posto sulle loro spalle.

Naturalmente tutto questo non basta: va rivista la tempistica assurda che fa sopravvivere il blocco dei rilasci ancora per molto tempo, va subito corretta una normativa che ancora mantiene il blocco anche per morosità maturate prima dell'inizio della pandemia e che non c'entrano nulla con l'emergenza Covid.

E ancora: che senso ha (se il testo dell'emendamento non ha subito correzioni) non riconoscere anche ai locatori di immobili ad uso diverso dall'abitativo (commerciali ecc.) il beneficio del l'esclusione dal pagamento dell'IMU trovandosi anch'essi a subire i danni del blocco degli sfratti?

È un ulteriore elemento (che si aggiunge a molti altri) di vera e propria discriminazione nei confronti di questa tipologia di affitti. C'è ancora la possibilità di correggere questa ingiustizia. La scelta è nelle mani del Parlamento.

ASPPI - Presidenza Nazionale

Pubblicata il: 28 Giugno 2021

Superbonus, confermati i tempi più lunghi per condomìni, edifici plurifamiliari e case popolari

(Tratto da Edilportale)Il Senato ha approvato il DL sul Fondo Complementare al PNRR. La proroga al 2023 per tutti i beneficiari arriverà con la prossima LeggeConfermata la mini-proroga per il Superbonus: condomìni, persone fisiche proprietarie di edifici plurifamiliari fino a 4 unità immobiliari e case popolari potranno contare su tempi più lunghi per realizzare gli interventi di efficientamento energetico e i lavori antisismici. Lo prevede il disegno di legge di conversione del DL sul Fondo complementare (DL 59/2021) approvato in prima lettura dal Senato.In generale, si conferma quanto previsto dal decreto legge. Concedendo tempi più lunghi a condomìni, edifici plurifamiliari ed ex-Iacp si cerca di eliminare gli ostacoli che fino ad ora hanno frenato i cantieri. Sono proprio queste categorie di edifici ad avere maggiore bisogno di interventi di riqualificazione e messa in sicurezza, ma la volontà di intervenire si scontra spesso con la burocrazia e un orizzonte temporale troppo breve può scoraggiare le domande. Superbonus in edifici plurifamiliari con unico proprietario: 31 dicembre 2022Il ddl prevede che per gli interventi effettuati dalle persone fisiche (al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche), per i quali alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell'intervento complessivo, il superbonus 110% spetta anche per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2022 (anziché fino al 30 giugno 2022). Superbonus nei condomìni: 31 dicembre 2022Nei condomìni saranno agevolati con il Superbonus le spese sostenute fino al 31 dicembre 2022. La proroga non prevede condizioni, mentre al momento per beneficiare del superbonus fino al 31 dicembre 2022, i lavori in condominio devono risultare realizzati per almeno il 60% al 30 giugno 2022. Superbonus e case popolari: 30 giugno 2023 o 31 dicembre 2023Per gli ex-Iacp il ddl prevede due scadenze diverse, a seconda della percentuale di lavori ultimati al 30 giugno 2023: - se è stato realizzato meno del 60% dei lavori, il superbonus spetterà per le spese sostenute fino al 30 giugno 2023;- nel caso in cui sia stato ultimato più del 60% dell'intervento complessivo, il Superbonus spetterà per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023 Superbonus, la prossima prorogaLa conferma della proroga, contenuta nel disegno di legge, è una prova della volontà del Governo di investire sul Superbonus. Manca ora il tassello della proroga per tutti gli edifici, molto sentita dagli operatori del settore. Per gli edifici unifamiliari, la scadenza resta ferma al 31 dicembre 2021. Un tentativo di proroga generalizzata, fatto a maggio, non è andato a buon fine, ma il Governo ha più volte assicurato la volontà di dare continuità alla misura.Mercoledì 16 giugno, il Sottosegretario di Stato per l'economia e le finanze, Claudio Durigon, in risposta ad un'interrogazione presentata alla Camera, ha ribadito che il Governo intende inserire la proroga del Superbonus per il 2023 nella prossima legge di bilancio. La proroga sarà utile a centrare gli obiettivi europei, che prevedono il raddoppiamento del tasso di efficientamento energetico entro il 2025.Sui termini e le modalità della proroga incideranno le valutazioni sugli effetti finanziari, la natura degli interventi realizzati e gli obiettivi di risparmio energetico e di sicurezza degli edifici conseguiti nel 2021.

Dichiarazione IMU: va obbligatoriamente presentata (entro il 30 giugno)per i contratti a canone concordato o i comodati ai famigliari realizzati nel 2020?

La domanda è legittima. Come è noto la suddetta dichiarazione è dovuta se si entra in possesso di un immobile o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della imposta e vale per gli anni successivi (in assenza di ulteriori variazioni.)Nei due casi indicati però: comodati ai famigliari (riduzione del 50%) e contratti a canone concordato (riduzione del 25%) la questione non è chiara perchè la nuova normativa IMU pur mantenendo il beneficio fiscale non ha confermato l"esonero (presente nella vecchia norma) dall'effettuare la dichiarazione rimandando la questione ad un decreto ministeriale mai emanato. Questo suggerisce che, finché il suddetto decreto non vedrà la luce (o intervenga un chiarimento dell'agenzia delle entrate) la dichiarazione sia da considerarsi obbligatoria per i contratti a canone concordato o i comodati a famigliari realizzati nel 2020 (a differenza di quelli stipulati nel 2019 coperti dalla vecchia normativa).

È in discussione alla Commissione Bilancio della Camera dei Deputati la conversione in Legge del Decreto Sostegni bis.

Pubblicata il: 10 Giugno 2021

È in discussione alla Commissione Bilancio della Camera dei Deputati la conversione in Legge del Decreto Sostegni bis.

Chiediamo con forza che il Parlamento torni sulla questione del blocco degli sfratti per morosità che ormai perdura da più di 15 mesi, bloccando le procedure esecutive disposte dai giudici, costringendo i piccoli locatori in una situazione assurda: privi della disponibilità dell'immobile, privi del reddito che dovrebbe derivarne, oberati da spese e tasse non compensate da nessuna forma, anche parziale, di risarcimento.

Il blocco dovrebbe cessare il primo luglio per gli sfratti precedenti la pandemia (ma quanti ne saranno eseguiti nei mesi estivi?), mentre per gli altri i tempi sono stati ulteriormente prorogati dal precedente Decreto convertito in Legge (in parte a settembre, in parte addirittura fino a dicembre).

Già due tribunali italiani si sono rivolti alla Corte Costituzionale motivando l'incostituzionalità di queste misure che intervengono in modo generalizzato, senza alcun riferimento alle situazioni concrete e al doveroso bilanciamento degli interessi delle parti in causa, imponendo inoltre ai locatori un ruolo di supplenza in quello che dovrebbe essere un compito dello Stato: in questo caso, aiutare gli inquilini effettivamente in difficoltà a corrispondere gli affitti come conseguenza della pandemia.

Nel momento in cui la fase più acuta dell'emergenza volge al termine, il Parlamento è in condizione di rivedere queste scelte che stanno creando una crescente ondata di sfiducia nel mercato dell'affitto.

Intanto, faccia subito una cosa che rappresenta il minimo di ciò che è lecito attendersi da un Governo e da un Parlamento seri: cancelli l'IMU (la cui prima rata scade il 16 giugno) per gli immobili interessati al blocco degli sfratti per morosità: è veramente assurdo che vengano chiamati a pagare una imposta sulla proprietà coloro che questa proprietà se la sono vista sospesa da più di un anno.

I relatori del provvedimento in questione si sono detti favorevoli a questa misura: attendiamo nelle prossime ore la conferma dei fatti.

Alfredo Zagatti - Presidente Nazionale ASPPI

Il blocco sfratti: dopo Trieste anche il Tribunale di Piacenza ricorre alla Consulta (Tratto da: Il Piacenza)

Pubblicata il: 08 Giugno 2021

Il blocco sfratti: dopo Trieste anche il Tribunale di Piacenza ricorre alla Consulta

(Tratto da: Il Piacenza)

Il Tribunale di Piacenza ha rinviato alla Corte costituzionale, con un'ordinanza motivata il blocco delle esecuzioni immobiliari e di rilascio in atto da quasi un anno e mezzo. Ad essere violati - secondo il provvedimento - sono gli articoli 3, 24, 41, 77 e 111 della Costituzione.

Diversi i profili censurati: dalla "disparità di trattamento rispetto a situazioni analoghe" al sacrificio di "un ambito (la fase esecutiva della giurisdizione) altrettanto delicato, sia per l'economia sia per la stessa coesione del tessuto sociale, di altri che invece sono stati salvaguardati". "Interessi di rango costituzionale come l'iniziativa economica privata, la proprietà privata, la tutela giurisdizionale" - si legge nell'ordinanza - vengono sacrificati "a prescindere", con "rinuncia aprioristica al bilanciamento tra contrapposti interessi".

"La scelta legislativa, piuttosto che operare un effettivo e ponderato bilanciamento degli interessi confliggenti, appare - rileva il Tribunale di Piacenza - avventuristica e poco meditata, risolvendosi in una irragionevole disparità di trattamento rispetto a situazioni analoghe e, più in generale, andando a colpire e sacrificare un ambito (la fase esecutiva della giurisdizione) altrettanto delicato, sia per l'economia sia per la stessa coesione del tessuto sociale, di altri che invece sono stati salvaguardati". Fra l'altro - si legge sempre nell'ordinanza - "la sospensione colpisce le procedure esecutive intraprese, o comunque situazioni debitorie sorte, anche in epoca anteriore alla dichiarazione dello stato di emergenza".

Come noto, poche settimane fa il Tribunale di Trieste aveva rinviato alla Consulta la questione di costituzionalità, in particolare, del blocco degli sfratti (le esecuzioni di rilascio), per violazione di ben sei articoli della Costituzione: 3, 24, 42, 47, 77 e 117, comma 1. Misura sottoposta alla Corte "sia nella parte in cui sospende i provvedimenti di rilascio anche per situazioni estranee all'emergenza sanitaria quali le situazioni di morosità relative al mancato pagamento del canone alle scadenze e che si siano verificate anteriormente al manifestarsi della pandemia, sia nella parte in cui, prevedendo ipso iure la sospensione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, impedisce al Giudice dell'Esecuzione di delibare e valutare, mettendole a raffronto comparato, le distinte esigenze del proprietario rispetto a quelle dell'occupante ai fini del decidere se disporre la sospensione".

Decreto Sostegni e blocco degli sfratti

Pubblicata il: 06 Maggio 2021

Decreto Sostegni e blocco degli sfratti

In sede di conversione del Decreto sostegni è stato approvato un emendamento che interviene sulla questione del blocco delle esecuzioni degli sfratti per morosità che come è noto è in atto ormai da 16 mesi. L'ultima proroga indicava la fine del blocco (per tutti) alla fine di giugno. L'emendamento in questione con la motivazione di evitare il sovraffollamento di esecuzioni in un'unica data allunga ulteriormente i tempi per gli sfratti convalidati nella fase dell'emergenza Covid (fino al 30/9 per quelli convalidati fra febbraio e settembre 2020; fino al 31/12 quelli convalidati fra ottobre 2020 e giugno 2021). Rimarrebbe inalterato il termine del blocco a fine giugno per tutti gli sfratti convalidati prima dell'emergenza (prima del febbraio 2020) che perciò saranno immediatamente eseguibili.

Noi siamo sempre stati fermamente contrari al blocco delle esecuzioni che lede i diritti dei locatori legittimamente garantiti dai giudici; che interviene in modo generalizzato senza distinguere fra chi ha subito danni reali dalla pandemia e chi no; che espropria per lunghi periodi il locatore della sua proprietà senza riconoscere nessun indennizzo e lasciandolo senza reddito e gravato di spese e tasse.

Si poteva e doveva sostenere gli inquilini in difficoltà senza gravare di questo onere i piccoli proprietari immobiliari spesso alle prese con difficoltà analoghe.

Anche oggi, di fronte al prevedibile intasamento degli uffici giudiziari c'era un altro modo di intervenire rispetto all' ulteriore proroga in via legislativa per una parte degli sfratti.

Senza ulteriori proroghe sarebbe stato sufficiente che i Ministeri dell'Interno e della Giustizia emanassero alcuni indirizzi chiari sulle priorità in base alle quali programmare le esecuzioni: cominciando da quelle pre-Covid (e facendo riferimento alla data di avvio della richiesta di sfratto che precede di molto la convalida) e proseguendo con quelle per le quali non era dimostrabile alcun reale danno subito dall'inquilino a causa del sopravvenire dell'emergenza.

Seguire la via della ulteriore proroga per Legge significa persistere in una politica sbagliata.

Quanto meno, si preoccupino Governo e Parlamento di prevedere una efficace misura di risarcimento per le migliaia di piccoli proprietari incolpevolmente colpiti da queste misure.

Alfredo Zagatti - Presidente ASPPI Nazionale

WEBINAR 22 E 29 APRILE 2021 SUGLI INCENTIVI FISCALI PER LA RIQUALIFICAZIONE DEGLI IMMOBILI A CURA DEL CENTRO STUDI DI SESAMO

Pubblicata il: 14 Aprile 2021

WEBINAR 22 E 29 APRILE 2021 SUGLI INCENTIVI FISCALI PER LA RIQUALIFICAZIONE

DEGLI IMMOBILI A CURA DEL CENTRO STUDI DI SESAMO

Siamo lieti di segnalare ai nostri associati che il Centro Studi di SESAMO organizza due webinar sugli incentivi fiscali relativi a Superbonus e Bonus facciate, argomenti di interesse pratico per gli amministratori di condominio, sui quali c'è ancora molta incertezza, causata spesso dalla circolazione di informazioni contrastanti. I due webinar saranno validi come Modulo formativo del corso di aggiornamento professionale per amministratori di condominio 2021

  • Webinar Giovedì 22 aprile 2021 ore 15.00 - 17.00

"Superbonus 110%: tecnica, procedura e finanziamento. Un percorso a tappe per il rinnovamento e la valorizzazione del patrimonio edilizio"

  • Webinar Giovedì 29 aprile 2021 ore 15.00 - 17.00

"Bonus facciate: estetica e struttura per un immobile che acquista valore"

Apertura webinar a cura di On. Alfredo Zagatti Presidente Nazionale ASPPI e di Dott. Luigi Ferdinando Giannini Presidente Nazionale SESAMO.

Relatori: Dott. Antonio Romano Centro Studi SESAMO, Dr.ssa Fiorella Cima Centro Studi SESAMO, Dott. Andrea Maffei Centro Studi SESAMO e Ing. Paola Triaca Studio TEC Engineering


Orientamenti e priorità da affermare in materia di locazioni e politiche abitative

Pubblicata il: 08 Aprile 2021

Orientamenti e priorità da affermare in materia di locazioni e politiche abitative

I danni e le tensioni derivati dall'emergenza sanitaria ed economica rischiano di ripercuotersi per molto tempo sul mercato della locazione. Al disagio di una parte di conduttori colpiti dagli effetti della pandemia si sommano gli effetti della morosità e del prolungato blocco delle esecuzioni degli sfratti per morosità, il cui accumulo provoca problemi drammatici destinati a protrarsi nel tempo.

ASPPI non può che ribadire la ferma contrarietà alla prosecuzione del blocco generalizzato delle esecuzioni degli sfratti per morosità, ingiusto per i locatori, dannoso per il mercato della locazione e per di più disposto in modo indiscriminato indipendentemente dagli effetti concreti dell'emergenza nelle situazioni concrete e nella totale assenza di misure di risarcimento per i locatori chiamati impropriamente a garantire una protezione sociale che spetta allo Stato assicurare.

Resta fermo il nostro impegno a far sì che Governo e Parlamento cambino questa politica innanzitutto garantendo il rispetto dei contenuti da essi stessi dichiarati e approvati nell'ODG approvato alla Camera su questa materia, a cominciare da quello riferito alla necessità di anticipare il termine del blocco per tutte le convalide effettuate prima del verificarsi della pandemia e di prevedere adeguati risarcimenti per i locatori interessati.

Riteniamo inoltre utile fissare alcuni indirizzi per orientare il confronto fra le forze sociali e le Istituzioni locali e regionali in tema di reperimento e impiego delle risorse e di iniziative per far fronte all'emergenza contrastandone e mitigandone gli effetti nei diversi territori.

Decisiva sarà a questo fine la capacità di garantire (possibilmente in modo unitario) la necessaria interlocuzione con Comuni e Regioni e di accompagnare il lavoro delle Istituzioni Giudiziarie garanti dei diritti.

  • A questo proposito serve e servirà in futuro una adeguata disponibilità di risorse pubbliche: il primo sforzo da compiere è premere sulle istituzioni regionali e locali affinché il plafond di risorse disponibili (per altro insufficiente) derivante dal riparto delle risorse statali sia efficacemente implementato da risorse regionali o comunali (o da misure concomitanti come gli interventi sull'IMU).
  • In secondo luogo, l'impegno di queste risorse deve essere tempestivo ed efficace: va concentrato nel settore della locazione privata (che a differenza dell'ERP non gode di nessuna forma di sostegno); i contributi erogati per contribuire a corrispondere il canone di locazione vanno direttamente indirizzati ai locatori, per evitare ritardi e distorsioni, vanno stabilite delle chiare priorità di intervento;
  • In ordine a queste ultime, le indicazioni da prevedere sono: l' Incentivazione, con adeguati sostegni pubblici alla rinegoziazione dei contratti, a fronte di documentate difficoltà dei conduttori causate dall'emergenza (la via della rinegoziazione- ove liberamente accettata - può prevenire nuove richieste di rilascio ed evitare o ritardare nuove esecuzioni); sostegno ai locatori che già oggi patiscono gli effetti della morosità e del blocco degli sfratti; sostegno ai conduttori in maggiore difficoltà in base a precisi limiti di reddito.
  • L'impiego delle risorse pubbliche da destinare a sostegno dell'affitto per far fronte alle difficoltà determinate dall'emergenza devono essere ricondotte all'effettivo area del bisogno e vanno quindi individuati parametri oggettivi e condivisi; es: perdita del lavoro, sopravvenuta cassa integrazione, perdita di reddito oltre una certa soglia per i non dipendenti; ecc.. Dalla definizione e dal rispetto di questi parametri dipende per gran parte l'efficacia e l'equità degli interventi.
  • I medesimi parametri possono orientare, tenuto conto del pieno rispetto dell'autonomia degli Uffici giudiziari, la prevedibile necessità di programmazione delle esecuzioni al termine del blocco e il necessario sostegno a chi subirà il provvedimento trovandosi in queste condizioni.

Nel primo caso, sarà opportuno garantire in via prioritaria le esecuzioni per le quali il conduttore non dimostri il sussistere di queste condizioni;

Nel secondo caso, oltre al sostegno al reddito per la ricerca di nuove soluzioni abitative reperite individualmente, i comuni ( e, ove esistono, le agenzie per la casa) vanno incalzati ad individuare tutte le soluzioni utili a reperire soluzioni adeguate agendo sul patrimonio pubblico o rendendosi garanti delle condizioni contrattuali presso il settore privato, utilizzando gli strumenti che già la legislazione mette a disposizione (es. art. 11 della Legge 431/98).

ASPPI - Presidenza Nazionale


Blocco sfratti per morosità, qualcosa si muove.

Pubblicata il: 20 Febbraio 2021

Dopo il parere critico della Commissione Finanze, va segnalato il parere ancora più esplicito della Commissione Giustizia che chiede di distinguere fra i diversi casi di morosità e di riconoscere agevolazioni ai locatori.

Nella riunione di maggioranza in vista del voto di oggi 20 febbraio 2021 sembrerebbe intanto raggiunta l'intesa per escludere dal blocco le morosità precedenti la pandemia.

Se la notizia fosse confermata si sarebbe raggiunto un primo, parziale obiettivo fra quelli da noi indicati.


Camera dei Deputati osservazioni proroga blocco sfratti

Pubblicata il: 05 Febbraio 2021

La Commissione Finanze della Camera dei Deputati ha inserito nel parere reso in merito al Decreto Milleproroghe le osservazioni che sotto riportiamo riferite al blocco degli sfratti che si intende prorogare fino a giugno.

Sono osservazioni giuste di cui speriamo tutta la Camera dei Deputati tenga conto.

Per parte nostra sottolineiamo ancora una volta la iniquità e irragionevolezza di questa proroga.

Pubblicata il: 19 nov 2020

Inviamo il documento della Direzione Nazionale ASPPI ( per scaricare il documento clicca qui ) contenente le richieste prioritarie per affrontare la grave situazione nella quale si trovano i locatori di immobili.


Ecobonus, bonus ristrutturazioni, bonus facciate e bonus verde verso la proroga al 2021

Pubblicata il: 21 Ott 2020

Ecobonus, bonus ristrutturazioni, bonus facciate e bonus verde verso la proroga al 2021
Le intenzioni del Governo nel Documento programmatico di bilancio inviato all'Ue, nessuna menzione al Superbonus 110%
(Da Edilportale)

21/10/2020 - Proroga di un anno per Ecobonus, bonus ristrutturazioni, bonus facciate e bonus verde. Lo prevede il Documento programmatico di bilancio, che l'Italia ha inviato alla Commissione Europea. La proroga dovrebbe avvenire senza alcun ritocco ad aliquote di detrazione, beneficiari e interventi agevolati.

Ecobonus fino al 31 dicembre 2021
Gli incentivi per la riqualificazione energetica degli edifici saranno prorogati di un anno, fino al 31 dicembre 2021. Si tratta delle detrazioni del 50% e 65% per gli interventi di efficientamento energetico realizzati sulle singole unità immobiliari.

Per le detrazioni del 70% e 75% sugli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici condominiali, la scadenza era stata già fissata al 31 dicembre 2021. Le due deadline verranno così allineate.

Queste detrazioni non vanno confuse col nuovo Superbonus 110%, che riconosce una detrazione maggiore, ma richiede anche adempimenti aggiuntivi, come il miglioramento di due classi energetiche e la redazione dell'APE prima dei lavori.

Superbonus 110%, sarà esteso?
Il documento, contenente le misure intraprese e quelle da adottare con la Legge di Bilancio per il 2021, non menziona il Superbonus 110% nonostante le richieste avanzate dagli operatori e le intenzioni, manifestate dal Governo, di stabilizzare per un periodo più lungo la detrazione maggiorata.

Il Superbonus scade il 31 dicembre 2021, quindi l'allungamento del termine potrebbe essere deciso e approvato durante il corso del 2021.

Oltre alla proroga, per facilitare l'attuazione della misura, gli operatori hanno chiesto alcune semplificazioni, come le procedure per la redazione dell'APE convenzionale e una mini-sanatoria per le piccole irregolarità sulle parti comuni, a condizione che risultino conformi alla disciplina urbanistica in vigore al 31 agosto 2020.

Resta ora da capire se queste modifiche saliranno, in corsa, sul treno della Legge di Bilancio 2021 o se, invece, la loro adozione sarà rimandata.

Bonus ristrutturazioni fino al 31 dicembre 2021
Sarà prorogato di un anno anche la detrazione fiscale del 50% per gli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali e per i lavori di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali.

Il documento non menziona il Bonus mobili, cioè la detrazione per l'acquisto di mobili ed elettrodomestici efficienti, destinati all'arredo dell'immobile ristrutturato. La proroga di questa detrazione è stata in bilico anche lo scorso anno. Anche in questo caso, bisogna attendere le valutazioni sulle coperture.

Bonus facciate, un anno in più
Sarà prorogata di un anno, fino al 31 dicembre 2020, anche il Bonus facciate. La detrazione del 90%, introdotta per stimolare gli interventi di recupero e restauro delle strutture opache delle facciate degli edifici esistenti, è limitata alle zone A e B o ad esse assimilabili in base alla normativa regionale e ai regolamenti edilizi comunali.

Bonus verde, proroga a fine 2021
Verrà allungata infine la durata del Bonus verde, la detrazione Irpef del 36% per gli interventi di sistemazione a verde degli immobili ad uso abitativo. Per sistemazione a verde, lo ricordiamo, si intende la fornitura e messa a dimora di piante o arbusti di qualsiasi genere o tipo, la riqualificazione di tappeti erbosi, con esclusione di quelli utilizzati per uso sportivo con fini di lucro, il restauro e il recupero del verde relativo a giardini di interesse storico e artistico, la realizzazione di coperture a verde e la realizzazione di giardini pensili.

ASPPI scrive al Governo sulla decisione di prorogare gli sfratti al 31 dicembre 2020

Pubblicata il: 17 Set 2020

Illustrissimo Onorevole,

Vi sollecitiamo ad eliminare una grave ingiustizia che produce una profonda distorsione nel mercato dell'affitto, che oggi colpisce i locatori di immobili, ma finirà, come una lunga esperienza insegna, per ripercuotersi negativamente sugli inquilini.

Ci riferiamo alla decisione, formalmente motivata dall'emergenza Covid di prorogare fino al 31 dicembre il blocco degli sfratti.

La quasi totalità degli sfratti è motivata da morosità, cioè dalla non volontà o non possibilità di pagare il canone con la conseguenza che il locatore si trova per molti mesi senza un reddito e comunque gravato dalle imposte e dagli obblighi condominiali di sua spettanza. In Italia la stragrande maggioranza delle case in affitto vedono come locatori piccoli proprietari immobiliari che hanno nell'affitto una fonte di reddito a volte esclusiva, spesso integrativa di redditi modesti.

Ma, al di là di questo aspetto che fa apparire del tutto pretestuosa l'immagine del locatore come "soggetto forte" ciò che contestiamo alla radice è il principio in base al quale il problema sociale di una parte degli inquilini venga integralmente scaricato sui locatori provocando una immediata e prolungata perdita di reddito senza compensazione alcuna. In quale altro settore della vita sociale si manifesta una situazione paragonabile? Lo Stato pretende dai suoi cittadini di assolvere al loro dovere di contribuenti; nessuno giustifica l'acquirente che non paga una fornitura di beni e servizi; lo stesso blocco dei licenziamenti viene ampiamente compensato dal ricorso alla cassa integrazione e comunque il lavoratore è tenuto a prestare la sua opera. Per i locatori, e solo per loro, vale un'altra regola: rinuncino al reddito contrattualmente previsto senza possibilità di far valere il proprio diritto.

Il blocco generalizzato che si sta attuando non distingue minimamente fra inquilini effettivamente colpiti economicamente dall'emergenza e quanti non hanno subito da essa nessun effetto.

Di più: la reiterazione di questi provvedimenti ha provocato l'effetto di bloccare l'esecuzione di rilasci convalidati ben prima dell'insorgere dell'emergenza con perdite di reddito che si stanno accumulando da molti mesi e per le quali non vi è nessuna prospettiva certa.

Anche quando cesseranno gli effetti dell'attuale normativa occorrerà un lunghissimo periodo per smaltire ciò che si è nel frattempo accumulato, senza considerare l'atteggiamento di molti tribunali che, probabilmente condizionati dal 'clima' che circonda questo tema stanno rallentando al di là dell'accettabile le procedure propedeutiche alle esecuzioni.

Tutto questo sta producendo effetti distorsivi enormi con il rischio concreto che moltissimi piccoli locatori decidano di ritirarsi dal mercato dell'affitto , in questo modo, determinando una situazione di grande difficoltà innanzitutto per coloro che cercheranno casa nei prossimi mesi.

La nostra proposta è semplice: si eliminino subito blocchi che stravolgono la fisiologia del mercato dell'affitto; si potenzi una politica che in modo selettivo aiuti gli inquilini in effettiva difficoltà, incentivi i locatori a non dar seguito alle procedure di rilascio compensandoli dei danni subiti. Il altre parole lo Stato si faccia carico dei problemi sociali e garantisca un effettivo equilibrio di interessi fra le parti coinvolte nel contratto.

Cordialmente.

Il Presidente di ASPPI Nazionale

On. Alfredo Zagatti


L'emergenza sanitaria legata alla diffusione del virus Covid-19 sta avendo effetti significativi nell'economia in generale e ha portato in primo piano le tensioni tra proprietari di immobili e conduttori/affittuari.

Pur a fronte della conclamata emergenza, tuttavia, non esiste al momento una norma che permetta al conduttore di ottenere una sospensione o la riduzione del canone di locazione, ancorché si verifichino eventi straordinari.

Nel silenzio del Legislatore, le parti possano liberamente stipulare accordi integrativi dell'originario contratto al fine di prevedere, ad esempio:

- solo una riduzione temporanea del canone;

- la sospensione temporanea del pagamento del canone;

- una diversa rateazione del canone annuale;

- la riduzione definitiva del canone.

E' un'operazione che richiede molta attenzione, in quanto in caso di errori il proprietario si troverebbe a dover pagare le imposte nella maggiore misura contrattualmente prevista anziché sui canoni effettivamente percepiti nella misura concordata.

L'accordo, infatti, deve essere redatto in forma scritta e successivamente registrato all'Agenzia delle Entrate.

A.S.P.P.I. è a Vostra disposizione per l'assistenza necessaria alla stipula di tali accordi.

Per maggiori informazioni, anche per quel che riguarda i costi (comprensivi anche delle spese di registrazione), potrete utilizzare i consueti recapiti, di seguito indicati per Vostra comodità.


Pubblicata il: 02 Lug 2020

Riduzione del canone di locazione


Pubblicato 11 marzo 2020

Comunicato stampa ASPPI



Pubblicato 04 febbraio 2020

Cedolare secca e sublocazione