Tematiche e Comunicazioni

Cedolare secca al 21%
per le locazioni commerciali: requisiti

Pubblicato il 6 Marzo 2019

  1. A- Il contratto deve intercorrere fra soggetti (locatore e conduttore) che non avevano un contratto in corso alla data del 15/10/2018, e che sia sottoscritto non prima del 01/01/2019;

  2. B- Il locatore deve essere obbligatoriamente persona fisica;

  3. C- L'unità immobiliare oggetto del contratto deve essere esclusivamente di categoria catastale C/1;

  4. D- La metratura dell'unità immobiliare concessa in locazione non deve essere superiore a mq 600 escluse le pertinenze: per tale ragione occorre indicare nel contratto la metratura complessiva di quanto concesso in locazione;

  5. E- Nel contratto deve essere indicato il riferimento normativo all' art. 1 comma 59 della legge 30 dicembre 2018 n° 145 pubblicata sul supplemento ordinario n° 62 della Gazzetta Ufficiale n° 302 del 31/12/2018;

  6. F- Nel contratto deve essere inserita la seguente clausola: Il locatore dichiara di volersi avvalere dell'opzione per il regime fiscale della cd. "Cedolare Secca" di cui al combinato disposto di quanto previsto dall'art. 1 comma 59 della legge 30 dicembre 2018 n° 145, nonché dall'art. 3 del Decreto Legislativo n° 23 del 14/03/2011, e pertanto rinunzia all'aggiornamento Istat del canone di locazione. In caso di revoca dell'opzione, di cui sarà data comunicazione al conduttore tramite raccomandata A/R, il canone potrà essere aggiornato in base alla variazione massima consentita dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai ed impiegati (indice FOI) rilevata dall'Istat. 


Mercato Immobiliare a Verona

Pubblicato 7 febbraio 2019

Verona, con una popolazione di 252.520 abitanti, è il capoluogo dell'omonima provincia.

Dal punto di vista immobiliare le zone più importanti, in temini di numero di annunci pubblicati, sono le seguenti: Centro Storico, Borgo Roma, Borgo Venezia / Borgo Trieste, Borgo Milano,Veronetta, Borgo Trento, Cittadella, Golosine.
In assoluto la zona più presente negli annunci immobilari è Centro Storico con oltre 1.253 annunci immobiliari complessivi tra affitto e vendita attualmente presenti.

E' una città molto importante nel mercato immobiliare della provincia, con oltre un quinto degli annunci immobiliari e circa il 23% di tutti gli annunci immobiliari della provincia sono relativi alla città.

In totale sono presenti in città 12.359 annunci immobiliari, di cui 9.745 in vendita e 2.614 in affitto, con un indice complessivo di 48 annunci per mille abitanti.

Secondo i dati dell' OMI, il prezzo degli appartamenti nelle diverse (19) zone a Verona è compreso in tutta la città tra 1.050 €/m² e 3.650 €/m² per la compravendita e tra 4,7 €/m² mese e 11,4 €/m² mese per quanto riguarda le locazioni.

Il prezzo medio degli appartamenti in vendita (2.000 €/m²) è di circa il 15% superiore alla quotazione media regionale, pari a 1.750 €/m² ed è anche di circa il 20% superiore alla quotazione media provinciale (1.650 €/m²).
La quotazione dei singoli appartamenti a Verona è estremamente disomogenea e nella maggioranza dei casi i prezzi sono molto lontani dai valori medi in città, risultando inferiori a 1.550 €/m² o superiori a 2.500 €/m².
Verona ha un prezzo medio degli appartamenti in vendita di circa 2.000 €/m², quindi circa il 45% in meno rispetto ai prezzi medi a Firenze e circa il 114% in più rispetto ai prezzi medi a Reggio di Calabria, che hanno, rispettivamente, i prezzi più alti e più bassi in Italia, tra le città con una popolazione compresa tra 100.000 e 500.000 abitanti.

Le singole zone

Prendendo come riferimento le quotazioni degli appartamenti in vendita la zona Santa Lucia (1.350 €/m²) è la più economica, mentre raggiunge le quotazioni più elevate la zona Centro Storico (3.250 €/m²).

Secondo l' OMI, per le compravendite la zona B2 (CENTRO STORICO, S.STEFANO, S.MARIA ROCCA MAGGIORE, LUNGADIGE PORTA VITTORIA) è quella con le quotazioni più alte (fino a circa 3.650 €/m²), mentre al contrario la zona D5 (GALTAROSSA, BASSO ACQUAR, PARCO FERROVIARIO, FIERA, Z.A.I. E SUOI AMPLIAMENTI, QUADRANTE EUROPA) si caratterizza per i valori più bassi (a partire da 1.050 €/m²).

Zona vendita ricerca


Dinamica dei prezzi a Verona e quotazioni immobiliari per tipologia

Il quadro complessivo tra tutte le categorie d'immobili in vendita a Verona mostra che negli ultimi 3 mesi i prezzi sono sostanzialmente invariati (-0,47%). La sostanziale stabilità dei prezzi riscontrata non è chiaramente evidenziabile nel periodo.

Per quanto riguarda più nello specifico i singoli segmenti del mercato a Verona, è possibile osservare che la tipologia che ha registrato il maggior apprezzamento percentuale è costituita da bivani: le quotazioni mostrano un incremento di circa il 7% negli ultimi 3 mesi.
La tipologia che ha invece registrato il maggior deprezzamento percentuale è costituita da locali commerciali: le quotazioni hanno accusato una flessione di circa il 6% negli ultimi 3 mesi.

FASCICOLO DEL FABBRICATO 2019: guida - costo - obbligo

Pubblicato il 7 febbraio 2019

Fascicolo del fabbricato: A seguito dei recenti eventi sismici, gli Enti locali e le Istituzioni stanno valutando la possibilità di ripristinare l'obbligatorietà del Fascicolo del fabbricato. A livello nazionale e regionale ci sono stati diversi disegni di legge, che però non hanno mai completato l'iter di approvazione parlamentare. In questa breve guida verrà discusso tale strumento.

Che cos'è, quali sono i contenuti, quando è obbligatorio e ogni quanto va aggiornato, da chi deve essere redatto e le spese/costi per la realizzazione nel 2019.

Che cos'è il Fascicolo del fabbricato e qual è il suo contenuto?

Il Fascicolo del fabbricato è un documento tecnico nel quale sono contenute tutte le informazioni relative allo stato di agibilità e di sicurezza di un immobile, sotto il profilo della stabilità, dell'impiantistica e della manutenzione.

Con il Fascicolo occorre poter individuare l'unità immobiliare, sotto tutti gli aspetti, tra cui la legittimità edilizia-urbanistica, comprenderne lo stato di conservazione, e programmare di conseguenza tutti gli eventuali interventi necessari, per mantenere efficiente l'immobile in tutte le sue componenti. In particolare, i paragrafi del Fascicolo definiscono:

- l'individuazione dell'intero immobile sotto il profilo tecnico e amministrativo;

- la tipologia strutturale, con l'aspetto antisismico,

- le dotazioni e caratteristiche impiantistiche,

- la descrizione delle rifiniture,

- lo stato di manutenzione,

- gli interventi modificativi rispetto allo stato originario,

- le indicazioni sulle operazioni di manutenzione da effettuare,

- le indicazioni sul corretto uso dell'immobile. con particolare riferimento alla sicurezza.

Quand'è obbligatorio il Fascicolo del fabbricato e ogni quanto deve essere aggiornato?

Premettiamo che non è obbligatorio, o meglio è lasciata la facoltà ai Comuni di prevederne l'istituzione. Dipende quindi dai Regolamenti edilizi comunali.

Detto fascicolo, in genere, viene aggiornato con cadenza non superiore a dieci anni e tenuto a cura del proprietario o dell'Amministratore del condominio. Inoltre, deve essere aggiornato in occasione di ogni lavoro o modifica significativa dello stato di fatto e/o della destinazione d'uso dell'intero fabbricato o di parte di esso. L'aggiornamento deve essere completato entra trenta giorni dalla data di ultimazione dei lavori o delle modifiche effettuate.

Chi deve provvedere a far redigere il Fascicolo del fabbricato e da chi viene redatto?

Gli oneri per la redazione del fascicolo del fabbricato sono a carico dei proprietari. L'acquisizione presso gli uffici regionali della documentazione necessaria alla predisposizione del fascicolo non ha oneri per il richiedente.

Alla compilazione del fascicolo del fabbricato provvede un tecnico abilitato, architetto, ingegnere o geometra, sulla base della documentazione tecnico-amministrativa fornita dal proprietario o dall'Amministratore del condominio ovvero, qualora necessario, previa acquisizione di ulteriori elementi conoscitivi, di indagini e rilievi.

Qual è il costo del Fascicolo del fabbricato?

La parte più consistente della spesa riguarda la parcella del tecnico con le spese da esso sostenute e le eventuali verifiche realizzate. E' difficile definire con certezza un prezzo indicativo, in quanto dipende da una moltitudine di fattori tra cui: dimensioni dell'edificio, zona di ubicazione, documentazione richiesta dai Comuni o dai proprietari, stato e situazione dell'immobile etc.







Fascicolo del fabbricato digitale

Infine, per la velocizzare del processo, sarà necessaria la pubblicazione on line delle certificazioni energetiche già diffuse e la digitalizzazione degli archivi del catasto, che dovranno essere a disposizione dei professionisti abilitati. In questo modo la trasmissione telematica del fascicolo del fabbricato all'ente preposto non sarà un onere del cittadino ma del professionista.

Fascicolo del fabbricato obbligatorio: le caratteristiche necessarie

A proposito di professionisti, il loro ruolo dei professionisti per il fascicolo del fabbricato deve essere centrale. Le certificazioni per la sua redazione dovranno partire da verifiche concrete e tecniche dell'edificio realizzate da professionisti qualificati con competenze specifiche, pensate per gli edifici su cui ci si appresta a fare le verifiche, e che conoscono procedure specifiche come carotaggi, verifiche strutturali, diagnostica del sottosuolo. Andrà fatta la distinzione tra edifici storici e moderni, con classificazioni, attestazioni e analisi che verranno richieste a professionisti con specializzazioni specifiche.

All'interno del fascicolo (su cui in particolare ha insiste il sindacato) dovrà contenere una parte generale - che esplicita se l'unità abitativa fa parte di un condominio o di strutture con più di 4 unità abitative - e una parte specifica sulla singola unità abitativa.

Nel fascicolo del fabbricato dovrà esserci inoltre la condizione sismica e strutturale dell'edificio e dell'unità abitativa basata su una classificazione omogenea nazionale, la classe energetica e dell'esposizione al rumore.

I costi del fascicolo del fabbricato dovranno essere contenuti o nulli per i cittadini (dovresti leggere Fascicolo del fabbricato, un archivio unico per ridurre le spese dei proprietari), al netto però di adeguati oneri per professionisti e per l'archiviazione amministrativa. Le eventuali spese per la certificazione sismica potrebbero essere agevolate. Ogni intervento significativo, anche il risultato della manutenzione obbligatoria ogni 20 anni, potrà prevedere un aggiornamento del fascicolo del fabbricato.

Fascicolo del fabbricato: cosa dovrà contenere

Il fascicolo del fabbricato dovrà contenere:
1) avere tutte le informazioni che riguardano la costruzione dell'edificio e le sue pertinenze, e registrare le eventuali modifiche apportate.
2) la localizzazione;
3) la tipologia delle fondazioni, delle elevazioni e della struttura portante;
4) le planimetrie e i grafici o un rilievo geometrico, e tutte le caratteristiche, incluse quelle volumetriche o dimensionali, dell'immobile al momento della predisposizione del fascicolo;
5) epoca di costruzione, sistema e materiali utilizzati;
6) situazione catastale storica e corrente;
7) pertinenze edilizie prive di autonoma destinazione;
8) segnalazioni al proprietario e alle amministrazioni di eventuali elementi di criticità statica, sismica o geologica; carenze documentali essenziali alla valutazione della sicurezza;
9) rilevazione della eventuale presenza di fessurazioni o lesioni;
10) caratteristiche geologiche del suolo e del sottosuolo.

Immobili: arriva il certificato di stabilità obbligatori

Pubblicato il 12 luglio 2017

Sarà inserito nella legge di stabilità. Lo ha annunciato il ministro Del Rio

n arrivo il certificato di stabilità obbligatorio per comprare e vendere immobili. Lo ha annunciato in un'intervista a Repubblica il ministro per le infrastrutture Graziano Del Rio. La novità dovrebbe arrivare già con la prossima legge di stabilità, prevedendo, appunto, la certificazione statica dell'edificio o dell'abitazione direttamente nei contratti di compravendita immobiliare.

Il fascicolo di stabilità obbligatorio

Una novità che prende le mosse dalla tragedia avvenuta nei giorni scorsi in seguito al crollo della palazzina a Torre Annunziata, che ha causato la morte di 8 persone, e che riaccende i riflettori sul problema dei rischi di un patrimonio immobiliare nazionale spesso fatiscente.

Un problema che "da vent'anni si cerca inutilmente di affrontare" e che ora potrebbe trovare una soluzione nell'introduzione del cosiddetto libretto o certificato di stabilità.

Così "com'è obbligatoria la certificazione energetica, nei contratti d'affitto o di compravendita lo sarà anche quella statica", dice semplicemente il ministro.

Stabilità case: il nodo dei costi

L'introduzione del libretto del fabbricato, in grado di certificare lo stato reale delle nostre abitazioni, è stata sempre bloccata per via dei costi. Ma questa motivazione "da qualche tempo - afferma il ministro - è venuta meno". Grazie al sisma bonus ora è possibile fare le analisi delle condizioni statiche degli immobili "con la possibilità di detrarre fiscalmente fino all'85% delle spese sostenute. Il beneficio, inoltre, continua Del Rio - può essere goduto in tutto il Paese, perché l'Italia intera è di fatto sismica, e c'è anche la possibilità di cedere a chi fa il lavoro il credito fiscale nei confronti dello Stato".

Sinora, dunque, non avendo "potuto imporre per legge il libretto del fabbricato - spiega ancora il ministro - abbiamo cercato di rendere appetibile con gli incentivi l'esame e l'adeguamento statico degli immobili". A questo punto, però, conclude "si rende necessario un salto di qualità culturale dei proprietari".

I dati del resto parlano chiaro: secondo Confartigianato e Istat sono ben 2 milioni in tutta Italia le abitazioni a rischio, ossia il 6,4% dei 31 milioni censiti al catasto.

LEGGE DI BILANCIO 2017: le proposte ASPPI

La nostra Associazione, in vista della ormai prossima presentazione della Legge di Bilancio, ha avanzato al Governo le sue proposte volte: ad aiutare il mercato della locazione, in modo particolare gli affitti a canone concordato; a contrastare il disagio abitativo, a promuovere la riqualificazione degli immobili.

Per quanto riguarda i primi due aspetti chiediamo:

  • - Il mantenimento della aliquota di cedolare secca al 10%, trasformandola in una

    misura permanente e comunque tale da applicarsi per tutta la durata del

    contratto a canone concordato.

  • - La determinazione a livello nazionale di un'aliquota non superiore al 4 per mille

    (come somma delle aliquote IMU e TASI) per gli immobili locati a canone calmierato. L'agevolazione oggi prevista di uno sconto del 25% sull'importo di queste due imposte, pur lodevole negli intenti, ha determinato situazioni di iniquità fra comuni che già prevedevano basse aliquote e altri che prevedevano aliquote più alte. Determinare una aliquota massima su tutto il territorio nazionale nella misura sopra ricordata evita questo inconveniente, con un modestissimo onere per l'erario.

  • - L'estensione a tutti i comuni della possibilità di accedere ai canoni concordati e alle relative agevolazioni, considerando che le situazioni soggettive che configurano il disagio abitativo, a cui i canoni calmierati tendono a fornire risposta, interessano realtà assai diverse non riconducibili alla dimensione del comune.

Il rifinanziamento con una proiezione pluriennale del "Fondo nazionale per il sostegno all'accesso alle abitazioni in locazione" istituito dalla L.431/98 come forma strutturale di contributo ai soggetti più deboli.

Queste misure sono essenziali per rendere convenienti i canoni calmierati rispetto ai canoni di mercato e ripristinano parzialmente le agevolazioni presenti in regime ICI a suo tempo applicate nella quasi totalità dei comuni e successivamente scomparse in virtù del nuovo regime di tassazione degli immobili.

Chiediamo inoltre che venga offerta la possibilità anche ai proprietari che affittano immobili ad uso diverso dall'abitativo (negozi, uffici, ecc.) di scegliere la cedolare secca per eliminare una disparità che oggi li penalizza immotivatamente rispetto a chi affitta per uso abitativo. Più in generale, chiediamo al Governo, per tutti gli immobili uno sforzo di contenimento delle aliquote, tenendo conto degli aumenti abnormi realizzati negli ultimi anni e degli aumenti esponenziali di alcuni servizi, i n primo luogo la Tari.

Per favorire la riqualificazione degli immobili chiediamo inoltre:

  • - La prosecuzione, con la medesima intensità, delle misure di detrazione fiscale

    per le ristrutturazioni, la riqualificazione energetica, l'acquisto di mobili previste per l'anno in corso. E' indispensabile, per programmare gli investimenti in ristrutturazione, che queste misure vengano stabilite con un orizzonte poliennale. Ciò riguarda in modo particolare i condomini e i lavori di grande rilevanza come gli adeguamenti antisismici e per la sicurezza degli edifici che vanno ulteriormente incentivati con misure specifiche.

  • - Occorrono misure che garantiscano un raccordo fra riqualificazione degli immobili e rigenerazione di aree urbane : sono due aspetti assolutamente complementari che richiedono investimenti pubblici e privati ed una forte partecipazione dei proprietari di immobili alla progettazione e alla definizione

    Il Presidente Nazionale ASPPI Alfredo Zagatti

Roma, 28 settembre 2016

Ai Presidenti delle Sedi ASPPI

La nostra Associazione, in vista della ormai prossima presentazione della Legge di Bilancio, ha avanzato al Governo le sue proposte volte: ad aiutare il mercato della locazione, in modo particolare gli affitti a canone concordato; a contrastare il disagio abitativo, a promuovere la riqualificazione degli immobili.

Per quanto riguarda i primi due aspetti chiediamo:

  • - Il mantenimento della aliquota di cedolare secca al 10%, trasformandola in una

    misura permanente e comunque tale da applicarsi per tutta la durata del

    contratto a canone concordato.

  • - La determinazione a livello nazionale di un'aliquota non superiore al 4 per mille

    (come somma delle aliquote IMU e TASI) per gli immobili locati a canone calmierato. L'agevolazione oggi prevista di uno sconto del 25% sull'importo di queste due imposte, pur lodevole negli intenti, ha determinato situazioni di iniquità fra comuni che già prevedevano basse aliquote e altri che prevedevano aliquote più alte. Determinare una aliquota massima su tutto il territorio nazionale nella misura sopra ricordata evita questo inconveniente, con un modestissimo onere per l'erario.

  • - L'estensione a tutti i comuni della possibilità di accedere ai canoni concordati e alle relative agevolazioni, considerando che le situazioni soggettive che configurano il disagio abitativo, a cui i canoni calmierati tendono a fornire risposta, interessano realtà assai diverse non riconducibili alla dimensione del comune.

Il rifinanziamento con una proiezione pluriennale del "Fondo nazionale per il sostegno all'accesso alle abitazioni in locazione" istituito dalla L.431/98 come forma strutturale di contributo ai soggetti più deboli.

Queste misure sono essenziali per rendere convenienti i canoni calmierati rispetto ai canoni di mercato e ripristinano parzialmente le agevolazioni presenti in regime ICI a suo tempo applicate nella quasi totalità dei comuni e successivamente scomparse in virtù del nuovo regime di tassazione degli immobili.

Chiediamo inoltre che venga offerta la possibilità anche ai proprietari che affittano immobili ad uso diverso dall'abitativo (negozi, uffici, ecc.) di scegliere la cedolare secca per eliminare una disparità che oggi li penalizza immotivatamente rispetto a chi affitta per uso abitativo. Più in generale, chiediamo al Governo, per tutti gli immobili uno sforzo di contenimento delle aliquote, tenendo conto degli aumenti abnormi realizzati negli ultimi anni e degli aumenti esponenziali di alcuni servizi, i n primo luogo la Tari.

Per favorire la riqualificazione degli immobili chiediamo inoltre:

  • - La prosecuzione, con la medesima intensità, delle misure di detrazione fiscale

    per le ristrutturazioni, la riqualificazione energetica, l'acquisto di mobili previste per l'anno in corso. E' indispensabile, per programmare gli investimenti in ristrutturazione, che queste misure vengano stabilite con un orizzonte poliennale. Ciò riguarda in modo particolare i condomini e i lavori di grande rilevanza come gli adeguamenti antisismici e per la sicurezza degli edifici che vanno ulteriormente incentivati con misure specifiche.

  • - Occorrono misure che garantiscano un raccordo fra riqualificazione degli immobili e rigenerazione di aree urbane : sono due aspetti assolutamente complementari che richiedono investimenti pubblici e privati ed una forte partecipazione dei proprietari di immobili alla progettazione e alla definizione

  • Il Presidente Nazionale ASPPI Alfredo Zagatti

  • ASPPI ASSOCIAZIONESINDACALEPICCOLIPROPRIETARIIMMOBILIARI SEDENAZIONALE 00183ROMA VIAAPPIANUOVA8 tel.064465706 FAX064441025 E-mail:direzione@asppi.it www.asppi.it