Pubblicata il: 27 Aprile 2026

Proroghe Opzione Cedolare per i Contratti di locazione Commerciale

Con la risposta a interpello 11.2.2026 n. 34, l'Agenzia delle Entrate ha fornito ulteriori chiarimenti sull'applicazione della cedolare secca ai contratti di locazione commerciale di negozi o botteghe. A tal proposito, si ricorda che l'art. 1 co. 59 della L. 30.12.2018 n. 145, ovvero la Legge di bilancio per il 2019, aveva introdotto la possibilità di accedere alla cedolare secca del 21%, a determinate condizioni, per i contratti di locazione:

– riguardanti i fabbricati classificati nella categoria catastale C/1 (negozi o botteghe) e le relative pertinenze;

– di superficie fino a 600 metri quadrati (senza includere nel computo le pertinenze);

– stipulati nel 2019, tra soggetti che al 15.10.2018 non avevano già in essere un contratto per lo stesso immobile, ma interrotto in anticipo.

Tale disciplina non è stata più riproposta ed è rimasta limitata esclusivamente ai soli contratti di locazione commerciale stipulati nel 2019.

Il caso di specie preso in esame dalla risposta 34/2026, riguarda un contratto di locazione avente ad oggetto un locale commerciale classificato C/1, stipulato nel 2013 e prorogato alla prima scadenza (2019) per ulteriori 6 anni. In sede di proroga, nel 2019, il proprietario aveva potuto approfittare della novità introdotta dalla legge di bilancio 2019, optando per la cedolare secca sulla locazione commerciale (cfr. risposta a interpello Agenzia delle Entrate 22.7.2019 n. 297).

Nel 2025, il contratto (stipulato nel 2013 e prorogato nel 2019 con opzione per la ce-dolare secca) è giunto ad una nuova scadenza e, in occasione dell'ulteriore proroga di 6 anni, il contribuente chiedeva all'Agenzia delle Entrate se potesse continuare ad applicare la tassa piatta esprimendo nuovamente l'opzione in sede di proroga.

L'Agenzia delle Entrate risponde negativamente, rilevando che la possibilità di optare per la cedolare secca sulle locazioni commerciali, in sede di proroga contrattuale è circoscritta ai:

– contratti stipulati ex novo nel 2019;

– contratti prorogati nel 2019.

Pertanto, nel 2025, possono quindi esprimere validamente l'opzione per la cedolare secca di cui all'art. 1 co. 59 della L. 145/2018, in presenza delle condizioni di legge:

– in sede di prima proroga, solo i contratti di locazione commerciale stipulati nel 2019;

– e non, invece, quelli, stipulati prima del 2019, per i quali la tassa piatta è stata già fruita esprimendo l'opzione in sede di proroga nel 2019.

Dott. Deborah Di Bella – Consulente fiscale ASPPI

Cedolare secca per gli affitti :cresce l'appeal per i proprietari

Pubblicata il: 19 Marzo 2026

Cedolare secca per gli affitti :cresce l'appeal per i proprietari

Il confronto fra i dati desunti dalle Dichiarazioni dei redditi 2024 rispetto all'anno precedente

La cedolare secca per gli affitti prosegue la sua corsa. Dalle ultime statistiche del Mef sulle dichiarazioni dei redditi 2024, si rileva infatti, in modo netto, il trend di crescita continua del numero dei locatori che optano per la tassa piatta. Il fattore distintivo di questo regime risiede nella possibilità di sostituire le imposte tradizionali con un'unica imposta sostitutiva. Inoltre, il regime di tassazione opzionale applicato ai redditi da fabbricati ad uso abitativo dati in locazione sostituisce, oltre all'Irpef, anche le relative addizionali, l'imposta di registro e l'imposta di bollo. Per tale ragione è considerata a tutti gli effetti un'agevolazione.

Con la cedolare secca oltre 21 miliardi di imponibile

L'ammontare imponibile originato nel 2023 dagli affitti rientranti nel perimetro della cedolare secca è stato pari a 21,6 miliardi di euro, in pratica +8,6% rispetto al 2022, mentre il gettito effettivo dell'imposta dichiarata ha oltrepassato i 3,7 miliardi di euro, registrando un +8,6% rispetto all'anno precedente, sempre il 2022. A seguire, prenderemo in esame l'andamento del gettito a seconda della tipologia del regime di affitto scelto dal locatore.

Imponibile da 13,7 miliardi di euro dalla cedolare secca al 21%

La cedolare secca si distingueva nel 2023 per 3 distinte aliquote applicabili ai diversi tipi di contratti di locazione, offrendo comunque opzioni vantaggiose per i proprietari in tutti i casi. In particolare, l'aliquota al 21%, per i contratti di locazione a canone libero, che offrono maggiore flessibilità nella definizione del canone e in cui possono rientrare anche gli affitti brevi, nel 2023 ha garantito un imponibile di 13,7miliardi di euro, mettendo a segno un + 7,4% rispetto ai 12,8 miliardi del 2022. In media, i quasi 2 milioni di locatori che l'hanno scelta, 1.976.000 per l'esattezza, hanno percepito un reddito d'affitto lordo di 6.940 euro nel corso del 2023.

Cedolare secca al 10% con 7,4 miliardi di euro di imponibile

Il 10% si applica sui contratti a canone concordato, riservati a specifici comuni con alta tensione abitativa o a categorie particolari come studenti universitari e locazioni transitorie (da 1 a 18 mesi). Questa aliquota ridotta è particolarmente vantaggiosa per i proprietari che desiderano accedere a benefici fiscali mantenendo canoni competitivi. Lo dimostra il fatto che è stata preferita da oltre 1 milione di proprietari, 1.108.560, i quali in media hanno raccolto un affitto annuale lordo nel 2023 pari 6.700 euro.

Contratti di locazione breve di comodatari e affittuari

Le statistiche del Mef riportano infine i dati relativi ai redditi derivanti da contratti di locazione breve, ossia che non superano i 30 giorni, stipulati da comodatari ed affittuari (circa 30mila). L'imponibile è stato di 438 milioni di euro, con una media di 14mila euro annui lordi.

Ufficio Stampa ASPPI

Cedolare secca al 21%
per le locazioni commerciali: requisiti

Pubblicato 20 maggio 2024

Cedolare secca negozi: è prevista nel 2024?

È la legge delega sulla riforma fiscale a prevedere, all'articolo 5, l'estensione della cedolare secca agli affitti commerciali e, in particolare, alle locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo in caso di conduttore che sia esercente attività d'impresa, arte o professioni.

La misura consentirebbe quindi anche per gli affitti di negozi o uffici di accedere alla cedolare secca pari al 21 per cento in luogo della tassazione con le ordinarie aliquote IRPEF.

Il tutto però resta in attesa di attuazione, e nei decreti legislativi approvati ad oggi dal Governo in materia di riforma fiscale non ha trovati spazio l'estensione della cedolare secca per i negozi già nel 2024.

Alcuni spiragli si erano aperti nell'ambito dei lavori per la messa a punto della Legge di Bilancio 2024, ma la scarsità di risorse economiche a disposizione ha portato ad un inevitabile rinvio della cedolare secca commerciale.

Se da un lato c'è quindi la volontà del Governo, dall'altro è necessario fare i conti con le risorse a disposizione.

Resta quindi l'incognita su quando sarà effettivamente possibile parlare di una riedizione della cedolare secca per gli affitti commerciali, già introdotta nel corso del 2019 per le locazioni di immobili di categoria catastale C\1 in caso di superficie non superiore a 600 mq, escluse pertinenze.

Cedolare secca sugli affitti commerciali per i contratti stipulati nel 2019

In attesa di novità, ad oggi l'accesso alla cedolare secca del 21 per cento (o del 10 per cento a specifiche condizioni) è riservato all'affitto di immobili a finalità abitative, di categoria catastale da A1 a A11, fatta eccezione di quelli in categoria A10 (uffici e studi).

Sul fronte dei negozi, la cedolare secca commerciale resta limitata ai contratti di locazione stipulati nel 2019, secondo quanto previsto dal comma 59 dell'art.1 della Legge n. 145/2018:

"Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell'anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l'aliquota del 21 per cento. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell'anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale"

Chiarito quindi che non è applicabile in via estesa ai negozi per il 2024, è bene evidenziare che resta la possibilità di tassare in via agevolata i redditi derivanti dai contratti di locazione stipulati nel 2019, secondo le caratteristiche sopra elencate ossia:

• avere ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1 (con le relative pertinenze locate congiuntamente);
• avere una superfice fino a 600 metri quadri (escluse pertinenze);
• non avere attivo alla data del 15 ottobre 2018 un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile.

Queste le regole attuali, in attesa di novità che al momento non sembrano plausibili per l'anno in corso.