LOCAZIONI TURISTICHE
Pubblicato il 21 maggio 2024
CIN, obbligo di SCIA e cedolare secca al 26%.
Tutte le novità del 2024 per gli affitti brevi
Tante le novità introdotte sulle locazioni brevi e per finalità turistiche. Sanzioni per chi non rispetta le nuove regole
Il "Decreto Anticipi" (Decreto-legge 18/10/2023, n. 145, convertito in Legge 15/12/2023 n. 191), introduce importanti novità nel settore degli affitti brevi, che avranno importanti effetti per inquilini/consumatori e proprietari di immobili, ma anche per le grandi piattaforme di intermediazione, come Airbnb, Booking e altri
Le novità introdotte dal Decreto Anticipi
L'art. 13-ter del Decreto Anticipi prevede le seguenti novità:
- Assegnazione del Codice Identificativo Nazionale (CIN): Il Ministero del Turismo assegnerà un CIN alle unità immobiliari destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, comprese le locazioni brevi, e alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.
- Esposizione e Indicazione del CIN: I locatori sono tenuti a esporre il CIN all'esterno dello stabile e ad indicarlo in ogni annuncio pubblicato, con obblighi simili per gli intermediari immobiliari e i gestori di portali telematici.
- Obblighi di comunicazione e di Sicurezza: Tutte le unità immobiliari ad uso abitativo destinate alla locazione turistica dovranno essere dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio, nonché di estintori portatili. Introdotto inoltre l'obbligo di SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) presso lo sportello SUAP del Comune di ubicazione
- Sanzioni: Vengono stabilite sanzioni pecuniarie per l'assenza del CIN (da 800 a 8000 euro), per la mancata esposizione del CIN (da 500 a 5000 euro), per la mancata presentazione della SCIA (da 2000 a 10mila euro) e per la locazione di unità immobiliari prive dei requisiti di sicurezza (da 600 a 6000 euro per ogni violazione accertata).
Codice Identificativo Nazionale
Il CIN non è una novità assoluta. Già prima del Decreto Anticipi era previsto da diverse leggi regionali. Ora diventa obbligatorio e univoco su tutto il territorio nazionale, per tracciare tutti i proprietari di strutture abitative in affitto breve. Il codice identificativo nazionale, oltre ad essere uno strumento di tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, mira anche a contrastare le forme irregolari di ospitalità e il fenomeno dell'evasione fiscale.
Il codice sarà assegnato dal Ministero del Turismo, previa presentazione in via telematica di un'istanza da parte di chi concede in locazione unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche o unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi (sottoscritti ai sensi dell'art. 4, D.L. n. 50/2017), ovvero del soggetto titolare della struttura turistico ricettiva alberghiera o extra alberghiera.
È prevista una particolare procedura di "ricodificazione" per le regioni e delle province autonome di Trento e di Bolzano che hanno attivato procedure di attribuzione di specifici codici identificativi.
Ai sensi del comma 3 dell'art. 13-ter del D.L. n. 145/2023, il CIN è assegnato dal Ministero del turismo, previa presentazione in via telematica di un'istanza da parte del locatore ovvero del soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva, corredata di una dichiarazione sostitutiva, attestante i dati catastali dell'unità immobiliare o della struttura e, per i locatori, la sussistenza dei requisiti richiesti dallo stesso articolo 13-ter.
È obbligatorio esporre il CIN all'esterno dello stabile in cui è collocato l'appartamento in affitto; è obbligatorio inoltre indicare il CIN in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato, anche online.
L'assenza del CIN sarà punita con la sanzione pecuniaria da 800 a 8.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell'immobile. La mancata esposizione e indicazione verrà invece punita con la sanzione pecuniaria da 500 a 5.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell'immobile, per ciascuna struttura o unità immobiliare per la quale fosse accertata la violazione e con la sanzione dell'immediata rimozione dell'annuncio irregolare.
Tempi di entrata in vigore del CIN
L'entrata in vigore delle nuove norme non sarà immediata. Le disposizioni richiedono ulteriori interventi del Governo. Infatti, entro 30 giorni dall'entrata in vigore è necessario un decreto del Ministero del Turismo per definire le regole di interoperabilità tra banche dati nazionali e regionali per la ricodificazione e/o assegnazione del nuovo CIN nazionale.
Infine la legge entra in vigore definitivamente dopo 60 giorni dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale dell'avviso di entrata in funzione della Banca Dati Nazionale e del portale per l'assegnazione del CIN.
Obblighi di sicurezza
Le unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione, per finalità turistiche o con locazioni brevi (stipulate ai sensi dell'articolo 4 del D.L. n. 50/2017), gestite nelle forme imprenditoriali, devono munite dei requisiti di sicurezza degli impianti, come prescritti dalla normativa statale e regionale vigente.
In ogni caso, tutte le unità immobiliari devono essere dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano.
L'assenza di tali requisiti sarà punita con la sanzione pecuniaria da 600 a 6.000 euro per ciascuna violazione accertata.
Anche questo nuovo obbligo non è immediato. Entrerà in vigore, infatti, entro 60 giorni della pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale dell'avviso attestante l'entrata in funzione della banca dati nazionale e del portale telematico del Ministero del Turismo per l'assegnazione del CIN.
Obbligo di SCIA
È previsto infine che chiunque, direttamente o tramite intermediario, eserciti l'attività di locazione per finalità turistiche o locazioni brevi, in forma imprenditoriale, è soggetto all'obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), presso lo sportello unico delle attività produttive (SUAP) del comune del territorio in cui è svolta l'attività. L'assenza di tale segnalazione sarà punita con la sanzione pecuniaria da 2.000 a 10.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell'immobile.
La cedolare secca al 26%
Anche la Legge di Bilancio 2024, in vigore dal 1° gennaio, introduce importanti novità per le locazioni brevi.
In dettaglio, è stata aumenta dal 21 al 26 per cento l'aliquota di imposta in forma di cedolare secca, applicabile ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati da persone fisiche, in caso di destinazione alla locazione breve di più di un appartamento per ciascun periodo d'imposta.
Inoltre, la stessa norma 2024 ha modificato l'articolo 4, comma 5-bis, del Dl 50/2017 in tema di obblighi previsti per le locazioni brevi a carico dei soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliari.
Nel dettaglio, si prevede che, per i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero che gestiscono portali telematici, qualora incassino o intervengano nel pagamento dei canoni relativi ai contratti in questione, la ritenuta venga operata a titolo di acconto.
Infine, si modificano le modalità di adempimento agli obblighi derivanti dalla disciplina fiscale sulle locazioni brevi distinguendo tra soggetti residenti fuori dall'Unione Europea, a seconda del fatto che dispongano o meno di una stabile organizzazione in uno Stato membro, e soggetti residenti nell'Unione Europea che non dispongano di una stabile organizzazione in Italia.
Di fatto si distinguono quattro categorie:
- intermediari non residenti con stabile organizzazione in Italia.
- intermediari residenti nell'Ue privi di stabile organizzazione in Italia.
- intermediari residenti fuori dall'Ue con stabile organizzazione in uno Stato Ue.
- intermediari residenti fuori dall'Ue privi di stabile organizzazione in uno Stato Ue.
7 Settembre 2023
Secondo il presidente di Aigab la norma favorisce interessi particolari e peggiora l'offerta turistica
Maggiori adempimenti, minimum stay, imprenditorialità a partire dai 3 appartamenti. La mazzata che si prospetta per gli affitti brevi con il nuovo ddl diffuso dal Ministero del Turismo si abbatterà soprattutto sul piccolo proprietario, nella speranza – almeno formale – di ostacolare i cosiddetti "furbetti" che preferiscono affittare a turisti invece che concedere i propri appartamenti con contratti tradizionali. In quest'ottica si conferma l'obbligo di essere registrati ad un apposito registro nazionale e di essere soggetti a controlli da parte dei Comuni. Ma l'Aigab, associazione degli operatori professionali di affitti brevi, non ci sta. Il ddl non risponde ad alcuna emergenza, afferma il Presidente Marco Celani, appesantisce costi e obblighi anche per i professionisti e per gli host onesti, e danneggia il turismo.
- Ddl affitti turistici, le differenze con la prima bozza
- Ddl affitti brevi, le conseguenze su proprietari e gestori
- Affitti brevi, col nuovo Ddl meno ricavi e meno gettito fiscale
- Affitti brevi ed emergenza abitativa
- Ddl affitti brevi, il parere di Confedilizia
- Il Ddl sugli affitti brevi articolo per articolo
- Art. 1 – Finalità
- Art. 2 – Definizioni
- Art. 3 – Introduzione del CIN
- Art. 4 - Requisiti soggettivi del locatore per finalità turistiche
- Art 4 - Requisiti degli immobili da affittare con finalità turistica
- Art 6 - Locazione per finalità turistiche in forma imprenditoriale
Ddl affitti turistici, le differenze con la prima bozza
"La nostra opinione è che siamo in presenza di un testo peggiorativo rispetto alla prima bozza del Ddl locazioni turistiche messa a punto dal Ministero del Turismo, - è l'amaro commenti di Marco Celani, presidente Aigab. - Di fatto sono state accolte richieste del mondo alberghiero volte a introdurre limitazioni attraverso complessi adempimenti relativi agli immobili (assoggettamento alle norme antincendio, introduzione nelle case di rilevatori di monossido di carbonio),
incomprensibili restrizioni dirette volte a rendere meno conveniente il ricorso a questo strumento (come quelle del minimum stay, quindi possibilità di affittare una casa solo soggiornando almeno due notti) o rendere più complicata la vita del proprietario (costringendolo a diventare imprenditore nel caso abbia 3 o più immobili, mentre prima la soglia era di 5)".
Ddl affitti brevi, le conseguenze su proprietari e gestori
E' infatti evidente che queste restrizioni, potranno magari essere affrontate dai property manager, realtà più articolate e meglio strutturate, ma certo a prezzo di costi maggiori, che si riverbereranno probabilmente sui prezzi di affitto. Chi sarà però davvero colpito saranno soprattutto i piccoli proprietari, i quali non hanno, spesso, le spalle abbastanza larghe per obblighi tanto onerosi. A fronte, poi, di vantaggi fiscali annullati.
"Ogni proprietario in tutta Italia che abbia più di due appartamenti messi a reddito con gli affitti brevi sarà escluso dalla cedolare secca e costretto ad aprire partita IVA, - spiega infatti Celani, - con l'obbligo di iscriversi al registro imprese e tenere la contabilità. Ancora da chiarire cosa intenda la norma per imprenditorialità perché ogni regione ha una diversa definizione. Nella peggiore delle ipotesi la norma può essere interpretata per chiunque faccia locazioni turistiche costringendo anche il singolo proprietario ad aprire P.IVA e rinunciare alla cedolare secca".
Questa situazione apre tre possibili strade: chi ha un appartamento in una zona che, oltre che turistica, è anche residenziale, potrebbe – in presenza di adeguati incentivi e tutele, - pensare effettivamente di passare all'affitto tradizionale (che è lo scopo nascosto ma nemmeno poi troppo di questo genere di norme); chi invece ha un appartamento in un piccolo borgo di interesse solo turistico, o comunque di scarso interesse residenziale, probabilmente troverà più conveniente lasciare la casa sfitta, o peggio, affittarla in nero. Come e più di prima.
Del resto le norme contro l'affitto breve abusivo sono confermate nel Ddl, e sono le sole a riscontrare il plauso degli operatori professionali di Aigab.
"Positiva, l'introduzione sacrosanta del CIN nazionale e e che si demandi ai sindaci, che non avranno alcuna autonomia su ulteriori limitazioni, l'onere dei controlli", afferma Celani.
Affitti brevi, col nuovo Ddl meno ricavi e meno gettito fiscale
Tuttavia, le conseguenze sul settore turistico non si faranno attendere: a fronte di maggiori costi, gli operatori faranno meno ricavi e, di conseguenza, verseranno meno tasse.
"Più costi e minori ricavi è la conseguenza con cui dovranno fare i conti i gestori professionali, adeguandosi alle nuove norme, ed i proprietari onesti, che dovranno spendere di più per rispettare i requisiti introdotti. In sostanza si penalizza un settore, quello degli affitti brevi, che a fine 2023 farà registrare a livello nazionale un valore di prenotazioni di circa 11miliardi di euro, con un indotto sul PIL di ulteriori 44miliardi di euro.
Queste misure avranno come conseguenza negativa un minor gettito per l'Agenzia delle Entrate e, a causa della diminuzione del prodotto, meno offerta per i viaggiatori spinti verso gli hotel",
commenta il presidente di Aigab. Il quale a quest'ultimo proposito si dice deluso per il fatto che si perda l'opportunità di riconoscere una categoria di imprenditori, quella che opera negli affitti brevi, che ormai conta circa 30mila professionisti: nel testo del Ddl si rimuove infatti ogni timido riferimento ai gestori professionali.
Affitti brevi ed emergenza abitativa
A chi infine fa notare come le limitazioni sugli affitti brevi siano una risposta ad una emergenza abitativa che colpisce tutta Italia, il presidente di Aigab fa notare, numeri alla mano, come tale emergenza non sia affatto legata alla presenza di appartamenti in locazione breve, essendo questi solo una piccola parte degli alloggi che risultano sfitti in Italia.
"Rispetto all'asset delle seconde case degli italiani non utilizzate, circa 9,5 milioni, quelle immesse nel circuito degli affitti brevi sono solo 640 mila (rappresentando l'1,5% delle abitazioni nazionali).
Di queste circa 200mila sono gestite da aziende. Complessivamente, gli operatori professionali sono circa 30 mila, con un indotto nel mondo del lavoro tra 120 e 150 mila persone, - calcola Celani, che aggiunge: - Per la cronaca, a proposito della piazza di Milano: secondo dati Istat a Milano ci sono 1,4 milioni di case. Da airDNA ne risultano 17,7 mila online, quindi solo l'1,2% degli alloggi esistenti in città sono proposti on line come affitti brevi. Gli annunci online sono complessivamente 23mila (fonte Inside Airbnb) ma le case stabilmente affittate (quelle che hanno preso almeno una prenotazione) sono 6.150".
II caso di New York spicca come "battaglia" vinta contro gli affitti brevi, ma anche in questo caso Celani cita i numeri di un mercato immobiliare ben lontano dal dipendere dalle sole case in locazione turistica. "A New York il numero delle case messe a reddito con gli affitti brevi è davvero irrisorio ed irrilevante, - sostiene il presidente di Aigab. - Ad agosto 2023, infatti, il portale Inside Airbnb ha mappato circa 43 mila annunci online a NYC, di cui il 42% sono camere in condivisione e il 56% case intere. Rispetto al totale delle case esistenti nella Grande Mela (che sono circa 7,8milioni), stiamo quindi parlando di un'incidenza dello 0,5% del totale annunci e dello 0,1% di quelli frequentemente e abitualmente affittate. Si tratta di dati che dimostrano in maniera evidente che la decisione di limitare gli affitti brevi è ingiustificata e risponde alla necessità di accontentare interessi particolari e non risponde ad un allarme reale. A NYC come, purtroppo, a casa nostra".
Ddl affitti brevi, il parere di Confedilizia
Anche Confedilizia, insieme a Fiaip e Prolocatur, si unisce al coro del dissenso, esprimendo in una nota la "più totale contrarietà" al disegno di legge sulle locazioni brevi. "Si tratta di un testo palesemente mirato a contrastare l'ospitalità in casa a vantaggio di quella in albergo - si legge, - in virtù della previsione di una innumerevole serie di divieti, limitazioni, requisiti e obblighi senza precedenti, alcuni dei quali di pressoché impossibile applicazione. Una proposta inaccettabile, che contraddice le ripetute dichiarazioni pubbliche nelle quali il Ministro Santanchè affermava, nell'affrontare la delicata materia delle locazioni turistiche, la propria contrarietà all'introduzione di divieti, chiusure e limitazioni. Chiediamo un deciso cambio di rotta nell'impostazione di una normativa che, se rimanesse tale, determinerebbe una pericolosa deriva liberticida rispetto al diritto costituzionalmente garantito di poter affittare liberamente il proprio immobile, acquistato spesso e volentieri con i risparmi accumulati in anni e anni di sacrifici".
Il Ddl sugli affitti brevi articolo per articolo
Art. 1 – Finalità
Il nuovo Ddl sugli affitti brevi si propone la finalità di "fornire una disciplina uniforme a livello nazionale nonché di contrastare il fenomeno dell'abusivismo nel settore, definisce i principi in materia di locazioni per finalità turistiche". Tolto il precedente riferimento all'overtourism.
"Nulla cambia a livello normativo – commenta Aigab, - ci sembra di poter dire che il processo di ascolto del Ministero ha portato a escludere la responsabilità dell'overtourism e dello spopolamento dei centri storici grazie ai dati che rilevano l'esiguità del numero di immobili destinati a questa finalità (meno del 2% a livello nazionale) rispetto all'enorme numero di immobili vuoti (pari a 9,5milioni, circa il 27% del patrimonio immobiliare totale). Qui però finiscono i miglioramenti al testo dal nostro punto di vista".
Art. 2 – Definizioni
Inalterate le definizioni di cui al precedente testo del Ddl Santanchè sugli affitti brevi, si introduce però esplicitamente la norma del minimum stay a due notti e l'introduzione dell'imprenditorialità al di sopra dei due appartamenti posseduti.
"Il numero di soggiorni di una notte pesa all'incirca un 5% del valore delle prenotazioni nel mondo affitti brevi e avrà un impatto economico sicuramente depressivo sul PIL, - fa notare il presidente di Aigab. - soprattutto nelle grandi città dove si può arrivare al 30% delle notti e al 15%/20% dei ricavi, ipotizzando che solo una parte verrà recuperata dal mondo alberghiero".
Quanto alla questione dell'imprenditorialità con tre o più appartamenti locati, Aigab ribatte: "Chi affitta 3 case magari mediante un agente immobiliare o un property manager sembrerebbe diventare soggetto all'apertura di una P.IVA e ad una serie di adempimenti fiscali e operativi che snaturano completamente l'attività di locazione. Non è detto peraltro che questa disciplina avvantaggi l'Agenzia delle Entrate, potendosi con questa modalità, scaricare una serie di costi oggi indeducibili per i proprietari persone fisiche".
Art. 3 – Introduzione del CIN
Si riafferma l'obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN) che sostituiscono i 20 Codici identificativi regionali (CIR), e dovranno contenere il numero massimo di posti letto per immobile. Ma nel nuovo testo il codice sarà legato all'immobile, non al gestore o al proprietario. Saranno i Comuni a dover controllare l'applicazione del CIN su tutte le piattaforme e su tutti i canali di promozione, incluso il portone dell'immobile. Ancora da definire le modalità di controllo, perché, secondo Aigab, "L'operatore illegale può inventarsi un codice, inserirlo nel portale che non ha oggi modo di controllare e nessuno ha modo di controllare". Il tutto a fronte di una sanzione da 500 a 8000 euro, che Aigab giudica risibile. "La speranza è che con il CIN sia la stessa banca dati ad inviare i codici alle piattaforme, chiedendo loro di bloccare i codici non riconosciuti (come avvenuto in Grecia ad inizio anno, dando risultati incredibili in tema di lotta all'abusivismo e al sommerso). Avevamo espresso questa posizione al Ministero, ma di questa intenzione non vi è traccia".
Art. 4 - Requisiti soggettivi del locatore per finalità turistiche
Si introduce una restrizione soggettiva rispetto al fatto che chi abbia pendenze penali non possa affittare un immobile.
Art 4 - Requisiti degli immobili da affittare con finalità turistica
Si stabiliscono le norme antincendio a cui gli immobili devono sottostare, oltre che la dotazione obbligatoria per la rilevazione del monossido di carbonio, equiparando di fatto glia adempimenti degli appartamenti a quelli degli alberghi.
Art 6 - Locazione per finalità turistiche in forma imprenditoriale
Si introduce l'obbligo di dichiarare l'inizio attività imprenditoriale, sia che si eserciti la locazione breve direttamente, sia tramite agente o portale, con sanzioni fino a 10 mila euro. Ciò potrebbe implicare l'obbligo di apertura di P.Iva e gestione della contabilità, il che, secondo Aigab, introdurrebbe una discrasia enorme rispetto ai contratti 4+4. "Sarebbe un enorme passo indietro rispetto all'introduzione della cedolare secca nel 2011 che ha contribuito a far emergere molto sommerso, - è il parere di Celani. Inutile dire che in molte località turistiche in cui le famiglie possiedono più immobili e non ci sono hotel si tornerebbe dalle prenotazioni online tracciate agli affitti in nero, limitando il turismo ai conoscenti italiani rispetto alla capacità di attrazione di turismo straniero che i grandi portali offrono".
Pubblicato : agosto2022
Locazioni Turistiche
Pubblicato: luglio 2022